Ariel Magendzo, gerente general de PAZ Corp, y crédito a viviendas: "No vemos el riego de una burbuja inmobiliaria"

Desde el extranjero, Ariel Magendzo, gerente general de Paz Corp, celebra el anuncio del gobierno de ampliar de UF 2.000 hasta UF 4.000 ($ 54.511 millones a $ 109.023 millones) el límite superior de precio de las viviendas en que se usa un crédito especial de IVA, medida dada a conocer el martes pasado por el Presidente Sebastián Piñera en cadena nacional y que busca beneficiar a la clase media. "La recibimos positivamente", indica el ejecutivo desde Perú, luego de acceder a responder unas preguntas a PULSO. "Cualquier medida que contribuya a mejorar la calidad de vida de los chilenos es un aporte, más aún si apunta a fortalecer la clase media", agrega.

Paz Corp, constructora e inmobiliaria ligada a la familia Paz, abarca cerca de un 80% de su portafolio en este segmento, con proyectos en Santiago Centro, San Miguel, Ñuñoa, Las Condes y Lo Barnechea, razón por la cual su acción fue una de las beneficiadas el miércoles pasado tras conocerse la propuesta tributaria del gobierno. Sin embargo, Magendzo es cauto e indica que se toman el anuncio "con prudencia".

Como empresa, ¿cómo reaccionarán a esta medida que impulsa el gobierno?

-Con prudencia. Si bien valoramos el anuncio, aún es temprano para evaluar el impacto real y definitivo de la medida.

La medida era una petición antigua del sector, pero se enfocaban en valores de UF 4.500, ¿por qué el interés en impulsarla?

-El interés del sector se fundamentaba en la preocupación que generaron algunas medidas que encarecieron el costo de las viviendas. Me refiero a cambios como la eliminación del crédito especial del IVA en la construcción a viviendas de costo superior a UF 2.000, la aplicación de IVA a la venta de las viviendas, el incremento en los costos asociados a mitigaciones viales y ambientales, el aumento en el impuesto de primera categoría a las empresas, entre otros. Todos ellos, si bien tienen un efecto positivo en materia de urbanismo y recaudación para fines que, por supuesto, valoramos, plantean a las inmobiliarias el desafío de seguir construyendo un producto de calidad, bien ubicado, pero intentando no traspasar ese costo a los clientes.

¿Qué impacto tendrá la medida impulsada por el gobierno?

-La medida podría traducirse en atenuar el proceso de alza en los valores de las viviendas que se ha visto durante los últimos años. Cuantificar una disminución real en el precio es difícil, ya que este se rige también y en gran medida por otros factores, como los niveles de empleo, la demanda real de vivienda, el valor de los terrenos y el acceso a tasas de crédito atractivas. Además, esto dependerá también del porcentaje de beneficio que finalmente se apruebe.

¿Esto dinamizará al sector?

-Creo que el anuncio efectivamente ayuda a dinamizar al sector, pero en el margen, por los motivos que antes mencioné: la actividad de una industria como la inmobiliaria está determinada por múltiples variables, además de la regulación. Se trata de un negocio que está amarrado a la marcha de la economía y los cambios demográficos, influenciado por los niveles de empleo, el acceso a créditos hipotecarios a tasas atractivas, niveles de stock y fenómenos como la inmigración, el tamaño de las familias y los cambios culturales de nuestra sociedad.

Hay algunos expertos que indican que la medida generará una nueva burbuja inmobiliaria.

-No, no vemos el riesgo de una burbuja inmobiliaria. Si bien es un peligro que siempre existe, no creemos que se gatille por una medida como esta.

Valor comercial

¿Cómo debería operar para efectivamente beneficiar a la clase media?

-Creo que es importante especificar que la medida afecta a las viviendas cuyo "valor de construcción" esté entre las UF 2.000 y UF 4.000. Esto corresponde a viviendas cuyo precio de venta es más alto, de UF 6.000 aproximadamente. Este es un punto que vale la pena hacer, porque en los días posteriores al anuncio hubo un poco de confusión al respecto. Para que la medida beneficie efectivamente a la clase media, debe afectar a viviendas cuyo precio de venta, no de construcción, esté en el rango más demandado por ese segmento. En este caso, creemos que el beneficio operará para una clase media ya consolidada, que es la que busca el acceso a viviendas de 6.000 o 7.000 UF.

¿Qué comunas estiman que se verán más beneficiadas?

-Más que comunas específicas, se verán beneficiadas todas las viviendas cuyo costo de construcción esté entre las UF 2.000 y UF 4.000. En nuestro caso, la mayoría de las viviendas que desarrollamos con esas características se encuentran en las comunas de San Miguel, Ñuñoa, Las Condes y algunas en Lo Barnechea.

Paz cuenta con casi 500 unidades en el segmento bajo UF 4.000. ¿En cuánto más podría crecer ese número?

-Es difícil de cuantificar, y como ya mencioné anteriormente, nuestro plan de negocios se define en función de variables que creemos que son más incidentes en el sector inmobiliario: crecimiento económico, niveles de empleo, acceso a créditos hipotecarios a tasas atractivas, niveles de stock y la dinámica demográfica. El beneficio tributario anunciado ayuda, pero no incidirá estructuralmente en nuestro plan de negocios de mediano y largo plazo. En Paz planeamos cuidadosamente nuestro portafolio de proyectos con años de anticipación, y nos enfocamos en el largo plazo, más allá de la contingencia.

En sus resultados semestrales indicaron que el 75% de la facturación proviene de ventas de inmuebles en este segmento, ¿cuánto podría crecer ese porcentaje en el futuro cuando comience a operar el nuevo régimen?

-La medida anunciada indudablemente tiene un impacto positivo, pero los resultados de la compañía, así como los niveles de facturación, dependen en mayor grado de muchas otras variables -anteriormente mencionadas-, por lo que el crecimiento dependerá fundamentalmente de la dinámica de dichas variables.