Por ahora hay más dudas que certezas, dicen en la banca. El Ministerio de Hacienda trabaja aceleradamente para presentar su reforma al mercado de capitales, que incluirá un fondo con garantía estatal para financiar créditos hipotecarios. A nivel industria, las inquietudes radican en la duración del vehículo y las exigencias de originación para acceder al beneficio.

Uno de los anhelos de la banca, por años, ha sido lograr que los créditos hipotecarios salgan de su balance, tal como ocurre en mercados desarrollados, pues los préstamos para la vivienda pueden tener una duración de décadas que dejan inmovilizado parte del capital. El fondo que propondrá Hacienda soluciona ese problema.

En concreto, la iniciativa busca crear un fondo de financiamiento de créditos hipotecarios, para viviendas nuevas y usadas, destinado exclusivamente a otorgar nuevos préstamos.

El objetivo no es refinanciar créditos existentes, sino conseguir tasas más bajas para nuevos créditos.

Hasta cierto punto, explican fuentes consultadas, es semejante al Fogape o el Fogaes. La idea es crear un fondo que tenga su propia persona jurídica, y que como tal tenga por lo tanto un RUT, un reglamento aprobado por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), que sea administrado por BancoEstado y que puede emitir deuda.

Esa deuda sería garantizada por el Estado, con lo cual se conseguiría una tasa de interés similar a la de Tesorería, que es inferior a la que podría obtener un banco. La noción es que esos recursos vayan a financiar créditos hipotecarios, y ese costo de financiamiento, que es menor al que obtendría actualmente la industria, se traspase a la tasa de los créditos que se ofrezca a las personas

Por una parte, el fondo permitiría bajar las tasas de los créditos, mientras que la compra de la cartera implicaría una reducción en los costos de capital de la banca, algo que, en la industria, explican, liberaría recursos para originar un mayor número de operaciones, potenciando la vivienda.

Según la normativa actual, los créditos hipotecarios consumen distintos niveles de capital, dependiendo del porcentaje del valor de la vivienda que cubra. Así, el crédito para un rut con menos de dos viviendas y que cubra menos de un 50% de su valor, pondera un 20%; es decir el requerimiento de capital para un banco equivale al 20% del monto de crédito, pero para un hipotecario que cubra entre el 90% y el 100% del inmueble, pondera un 70%.

En paralelo, a nivel regulatorio la CMF se encuentra trabajando para reducir el costo de riesgo.

Así lo reconoció a fines de agosto la presidenta de la CMF, Catherine Tornel, quien señaló que “lo que vamos a hacer es recalificar los parámetros y ver cuánto estamos, cuán bien estamos cubriendo los riesgos o si existen resguardos de más en esa parte de la curva por encima del financiamiento del 80%, que impacta bastante, porque lo que no se financia con crédito se tiene que financiar con pie. El ahorro para ese pie está siendo hoy día un tema para las familias chilenas”.

“En la medida que tenemos una mejor medición de riesgo, podemos equilibrar mejor nuestros objetivos prudenciales de establecer adecuados resguardos prudenciales de garantías y capital para los créditos con nuestro mandato de desarrollo del mercado que nos mandata a asegurar que la ciudadanía tenga inclusión financiera, acceso adecuado a los proyectos financieros, tanto de ahorro como de financiamiento”, explicó la presidenta de la CMF.

Las dudas

A nivel industria la medida gusta. “Al tener una tasa más baja, obviamente el dividendo es mucho más bajo”, dijo este miércoles el gerente general de Banco de Chile, Eduardo Ebensperger.

Sin embargo, entre los bancos existen una serie de dudas. Por una parte está el monto: el flujo en 12 meses de préstamos para la vivienda entre los bancos alcanzó los US$7 mil millones, por lo que para “mover la aguja” los recursos del vehículo deben ser similares o mayores.

Por otra parte, se encuentran las exigencias para acceder al fondo. En ese sentido, un actor de la industria se pregunta si habrá requisitos de duración del crédito, es decir si se pondrán incentivos para dar mayores plazos y permitir un menor dividendo, por ejemplo; o si se buscará incentivar préstamos por sobre el 90% del valor del inmueble.

Una tercera inquietud dice relación con la duración del vehículo. Y es que los créditos hipotecarios suelen tener plazos de 20 años o más, por lo que el fondo no puede tener una duración menor.

Un aspecto será el plazo de la originación: es decir, el tiempo por el cual estará vigente la entrega de préstamos para la vivienda, y otro el tiempo por el cual el fondo mantendrá los préstamos en su cartera, considerando la duración de los créditos adquiridos.