En los últimos años el precio de las viviendas ha experimentado un alza sostenida, desacoplándose del crecimiento en los sueldos reales de las personas y generando que cada vez sea más difícil acceder a un inmueble. Entre los factores que más inciden en esto, está el incremento del valor del suelo urbano.

Según un sondeo realizado por el área de estudios de Tattersall Propiedades, el mercado de terrenos en la Región Metropolitana está atravesando un ciclo de valorización sostenida. Esto, analizando la compraventa de sitios eriazos con superficies superiores a 1.500 m2 registradas en el Servicio de Impuestos Internos (SII) entre 2017 y 2025.

En concreto, el sondeo muestra que el valor promedio del suelo destinado a uso habitacional mixto pasó de 5,28 UF por m2 en el 2017, a 9,24 UF por m2 al cierre del año pasado, lo que significó un alza acumulada de 75%.

“El comportamiento no fue lineal. Tras una caída a 4,87 UF por m2 en 2020, la cifra repuntó hasta un máximo de 9,84 UF por m2 en 2022, para luego estabilizarse en torno a los 9 UF por m2 en los dos últimos años”, detalla la firma respecto a la evolución histórica del valor del suelo urbano.

“Confirmamos algo que veníamos observando en el día a día del negocio, es decir, la escasez de terrenos bien ubicados se traduce en una presión de precios sostenida, especialmente en las comunas centrales y orientales de Santiago”, señala Víctor Ovalle, gerente de Tattersall Propiedades.

De esta forma, el estudio evidenció la existencia de brechas territoriales, donde el centro oriente de la capital concentra el mayor promedio del periodo, con 49,30 UF por m2, seguido por el centro y el centro sur con 29,87 y 22,36 UF por m2 respectivamente.

Las zonas dónde más aumenta el precio del suelo

Pese a estos sectores de la Región Metropolitana son los que concentran los mayores precios del suelo urbano, el mayor crecimiento relativo se registró en el centro, que saltó de 8,82 a 48,75 UF por m2.

“Dentro de la zona Centro, Estación Central, Quinta Normal y Santiago presentan comportamientos diferenciados. En Estación Central, las transacciones disminuyen desde 2021, coincidiendo con el proceso de consulta de su Plan Regulador Comunal y la incertidumbre normativa asociada. En Quinta Normal, la menor actividad responde a condiciones particulares del mercado inmobiliario local y a un menor atractivo para nuevos proyectos. Santiago, en cambio, muestra una valorización creciente, impulsada por la escasez de terrenos y su conectividad: durante 2024 se registraron operaciones superiores a 65 UF por m2 en el eje Santa Rosa y sobre 64 UF por m2 en Manuel Rodríguez con San Pablo”, precisa el estudio.

Otra alza importante se observó en Oriente Alto, pasando 8,62 a 29,84 UF por m2.

Tattersall detalla que este incremento fue impulsado principalmente por La Florida, en sectores como la avenida Walker Martínez, en la zona cercana a Vicuña Mackenna y Américo Vespucio. “La zona ha experimentado un intenso desarrollo inmobiliario asociado a departamentos destinados a renta, transformando barrios tradicionalmente residenciales. Las operaciones promedian 46 UF por m2, con valores que alcanzaron 60 UF por m2 en 2022, evidenciando una elevada demanda por suelo.

“Otro ejemplo concreto es Macul, donde un terreno que promediaba 20 UF por m2 en 2019 alcanza hoy 38 UF por m2″, indican.

“Lo que vemos en comunas como Macul o La Florida es un proceso de consolidación urbana antes casi exclusivo del sector oriente. La conectividad y la escasez de paños disponibles están empujando la demanda hacia nuevas zonas de la ciudad”, comenta Ovalle.

Otros sectores han disminuido su valor como el poniente, pasando de 9,26 a 5,57 UF por m2, y el centro oriente de 51,27 a 48,75 UF por m2.

El polo industrial poniente

En el segmento industrial, el estudio identifica un alza promedio de 42% entre 2017 y 2025, al pasar de 3,70 a 5,27 UF por m2 Pudahuel lidera entre las principales comunas industriales analizadas, con un promedio de 5,12 UF por m2 y una valorización de 49% en el período, seguida por Quilicura (4,59 UF por m2), Colina (4,23 UF por m2) y Lampa (4,06 UF por m2).

Entre los puntos que destaca Tattersall es que el poniente y norponiente de la capital concentra gran parte de las compraventas desarrolladas en el segmento, donde se encuentra ENEA, Lo Boza y Lo Echevers. Estos configuran un corredor industrial y logístico estratégico en torno al Aeropuerto Arturo Merino Benítez.

En ENEA se identificaron 28 transacciones con un promedio de 6,62 UF por m2, cerca de 29% superior al de Pudahuel, mientras que el eje Lo Boza-Lo Echevers concentró cerca de 80 operaciones, con valores que llegaron a 13 UF por m2 en terrenos colindantes con Américo Vespucio.

“Ese corredor es uno de los focos de mayor proyección para los próximos años. La conectividad con la Ruta 68, la cercanía al aeropuerto y el acceso a Américo Vespucio lo transforman en un polo natural para logística y actividad productiva, y así lo reflejan las cifras”, afirma Ovalle.