En medio del boom que vienen experimentando los activos alternativos en Chile en los últimos años, un segmento que ha concentrado mayor atención entre los inversionistas, en especial los institucionales, ha sido el de la renta inmobiliaria.

Dentro de esta área, el segmento que está acaparando más miradas es el de los edificios completos dedicados a la renta residencial y que son administrados por un solo propietario o un grupo pequeño de socios, mercado también conocido como multifamily. Lo anterior, dado que, a diferencia de la renta comercial, es un negocio que lleva pocos años y ofrece un enorme potencial de crecimiento a futuro.

Una situación que refleja el fuerte crecimiento que viene mostrando este negocio es que mientras el 2010 comenzó a operar el primer edificio de esta categoría, al tercer trimestre de 2019 se registraron 43 edificios con 10.231 unidades, superando por primera vez la barrera de las 10.000 unidades. Lo anterior, según el último reporte de multifamily elaborado por la consultora inmobiliaria BDO.

Esto se dio porque entre julio y septiembre ingresaron tres nuevos proyectos al mercado; uno en Independencia, otro en San Miguel y el tercero en La Cisterna, lo que marcó el debut de esta última comuna.

Según BDO, la entrada de dichos proyectos generó un leve descenso en los cap rates netos del mercado, los que pasaron de 4,74% en el segundo trimestre a 4,72% en el tercer trimestre.

"Este fenómeno se debe en parte al ingreso de unidades de mayores superficies y menores cánones de arriendo unitario en este periodo", consigna el informe.

Este negocio sigue estando enfocado únicamente en la Región Metropolitana y hay pocas probabilidades de que se extienda al resto del país en el corto plazo. Al desglosar por comunas, Santiago e Independencia continúan concentrando gran parte de las unidades, con 78% del total. Un poco más atrás se ubica San Miguel, que abarca el 6,2%.

A su vez, el valor unitario promedio de los arriendos de departamentos en este tipo de edificios es de 0,31 UF/m2, el cual sube a 0,40 UF/m2 en el sector oriente.

BDO espera que el modelo multifamily se siga expandiendo dentro de la Región Metropolitana en los sectores céntricos de la ciudad, y en menor medida en comunas un poco más alejadas, con tipologías y superficies de mayores dimensiones a los promedios observados.

Actualmente, los proyectos de renta residencial tienen en torno a 238 unidades de departamentos con superficies promedio de 36,2 m2.

"Por lo pronto, en un horizonte de al menos 24 meses, se espera que los edificios destinados a multifamily se dupliquen en número, sumando unos 85, con una oferta cercana a los 20.000 departamentos en stock", proyecta Nicolás Herrera, socio de Finanzas Corporativas & Transacciones de BDO.

Estos nuevos proyectos estarán concentrados en Santiago, Estación Central, San Miguel, Providencia y Ñuñoa.

¿El ingreso de más edificios podría impactar en la rentabilidad? Según Herrera, "si bien el mercado de los edificios multifamily se ha incrementado de manera significativa en los últimos años, lo que es muy positivo en lo referido a la profesionalización de la oferta, en términos de magnitud solo representan aproximadamente el 1,2% del stock total de departamentos en el Gran Santiago. En tal contexto, la aparición de nuevas unidades tendría efectos positivos en la consolidación de este mercado, pero sin impactar directamente en los retornos en el corto plazo".

De todos modos, destaca que las bajas tasas de interés podrían incidir de manera positiva en los retornos, ya que posibilitan el pago de menores gastos financieros, permitiendo generar más flujos positivos para aquellas compañías que se han apalancado en la adquisición de este tipo de activos.