El mercado de strip centers en la Región Metropolitana mostró signos positivos durante 2022 y mejorando. Uno de las variables que lo indican es la tasa de vacancia, la cual se ha mantenido estable en los últimos semestres, con valores que han fluctuado entre el 4% y 6%.

En concreto, de acuerdo al último informe del mercado de strip centers de la consultora GPS Property, durante la segunda mitad del 2022 la vacancia en la RM se ubicó en un 3,54%, disminuyendo en comparación al primer semestre del mismo año. Esta cifra es la más baja desde el primer semestre de 2019, cuando llegó a 3,14%.

En el segundo semestre de 2019, que incluye la crisis social, la tasa subió a 4,19% y luego en el primer semestre de 2020, en plena mandemia, alcanzó a 7,13%.

De acuerdo a Esteban Acevedo, gerente de finanzas corporativas de GPS Property, el buen desempeño de este mercado se debe a que “en general los strip centers están ubicados en buenas esquinas, con estacionamiento en superficie, con un buen mix comercial. Ahora bien, pospandemia existió una especie de rebaraje en el mix comercial de los strip centers, lo que ha llevado a incluir más comercio de primera necesidad o que estuvo abierto en el periodo de pandemia. Y estos mismos han ido aplicando su plan de expansión, por lo cual eso ha llevado a mejores clientes”.

Ahora, en términos de absorción, durante el período se registró un total de 5.044 m2 consumidos, lo que representa cerca de la mitad de lo registrado en el primer semestre, donde este indicador alcanzó los 10.700 m2. En tanto, la absorción anual acumulada del 2022 fue de 15.743 m2.

En particular, cerca del 90% de los m2 absorbidos durante el segundo semestre se concentra en los locales comerciales ubicados en el piso 1. “Esto deja en evidencia que los locales comerciales ubicados en nivel calle son los que tienen mayor demanda y menor vacancia”, dice el reporte.

Con respecto a los corredores (zonas de la ciudad) el centro y sur oriente lideraron la superficie consumida del período, sumando ambos 3.531 m2.

La menor absorción del semestre, explica Acevedo, entre otras cosas, se debe a una falta de ingresos sumado a que hay una mayor cantidad de proyectos en carpeta. Por lo general, dice, a los strip centers los bancos los equiparan con proyectos inmobiliarios de desarrollo residencial u oficinas, cuando aquellos tienen comportamientos completamente diferentes. Durante la pandemia, por ejemplo, muchos de los strip centers no cerraron ya que muchos de ellos estaban asociados a locales comerciales de primera necesidad.

“Entonces lo que pasa es que al hacer esta asociación, los comités de riesgo de los bancos han sido muy restrictivos y no están permitiendo, o están siendo muy duros, para otorgar nuevas líneas de construcción”, sostiene el ejecutivo.

De acuerdo al reporte, la producción del período ascendió a 2.102 m2, por lo que la superficie ingresada en el año se sitúa en 5.166 m2. Esto en términos comparativos es un 39,8% menos que toda la producción ingresada durante 2021, “sin embargo, es importante considerar que ese año fue excepcionalmente activo en términos de nuevos ingresos, donde se registraron más de 22.000 m2 de nuevos espacios”, dice la consultora.

Los nuevos ingresos del segundo semestre correspondieron a dos strip centrers ubicados en los corredores sur y norte, en donde este último concentró el 67% de la producción total.

Durante el segundo semestre del año pasado, el stock total de strip centers creció un 1,07%, en comparación al primer semestre, alcanzando una superficie total de 393.290 m2. En los últimos 12 meses, en tanto, el crecimiento del stock fue del 2,08%.

En cuanto a la distribución geográfica, el corredor oriente concentró en el segundo semestre el 28% del total, equivalente a 110.356 m2, seguido por la zona norte de la capital que cuenta con el 23,2% del stock total, y que equivale a 91.250 m2.

Por otro lado, los corredores sur y centro tienen una menor participación en el stock total, agrupando en conjunto el 13,6% del total, equivalentes a 53.654 m2.

En relación a los proyectos futuros, y de acuerdo a las proyecciones de la consultora, se espera que entre los años 2023 y 2026 se incorporen al mercado un total de 36.975 m2 en 15 Strip Centers, lo que representará un aumento del 9,4% en el stock total del mercado. De dicha producción futura, solo cerca del 20% se encuentra en etapa de construcción.

Con respecto al precio, al cierre del segundo semestre del 2022, en el primer piso el valor promedio registrado durante el período fue de 0,72 UF/m2, lo que representa un alza del 7,5% del valor en comparación a los primeros seis meses del 2022, que registró un valor de 0,66 UF/m2.

En relación al comportamiento por corredor, el estudio indica que la zona oriente se consolida como la que tiene los valores más altos con 0,88 UF/m2, seguido por el norte con un precio de 0,69 UF/m2. Por otra parte, el corredor con mayor alza fue el poniente, con un crecimiento del 44,7%, pasando de 0,36 UF/m2 a un precio de 0,65 UF/m2.

Dicha alza, se explica en el informe, responde principalmente a valores observados históricamente altos en espacios disponibles, ya sea en cuanto a locales que se liberaron durante el periodo, como nueva producción actualmente en comercialización.

Por su parte, el precio de los pisos diferentes al primero, presentan una baja del 9,9%, ubicándose en 0,50 UF/m2 en comparación con los 0,55 UF/m2 del primer semestre. La baja en el precio se debe en gran parte, se indica en el reporte, a que la oferta disponible desde el período anterior ajustó su valor por debajo de 0,48 UF/m2, siendo el corredor sur oriente, centro y norte donde se presentó mayormente este fenómeno.

Durante el segundo semestre de 2022, la consultora catastró un total de 2.031 locales comerciales en los strip centers de la RM. En cuanto a la distribución de los locales comerciales por piso, se observó que el 75,3% se ubica en el primer piso, mientras que el 24,7% se encuentra en los niveles superiores o zócalos.

Esta distribución, explicó GPS en su informe, se debe principalmente a la demanda de locales comerciales ubicados en primeros pisos, lo cual a su vez se explica en parte por factores tales como el grado de exposición y la accesibilidad.

En particular, de los locales comerciales se registró un total de 22 rubros, de los cuales cinco concentran el 62% de la participación total por número de locales. Destacan así en los primeros lugares los rubros de bar, restaurante, cafetería, delivery, comercio al por menor, salud y belleza, farmacias y centros médicos y dentales.

En tanto, la participación restante, se distribuye en 17 otros rubros de menor preponderancia en este tipo de activos, donde destacan las veterinarias y comercio de artículos para mascotas, conveniencia, supermercados y gimnasios.