Valor de los activos inmobiliarios bajo presión. Tasas de descuento van al alza, aunque sector residencial podría beneficiarse

Los retornos de la renta residencial se mantendrían en 4,5-5% en 2020 y bajarían en el largo plazo.

Según un análisis de BDO, se observa una aumento en todas las tasas de descuento de las subindustrias del real estate analizadas, con un aumento promedio de aproximadamente 65 puntos base, siendo la subindustria Industrial la que ha experimentado el mayor aumento durante este periodo.




La incertidumbre política y económica y el proceso de alza de tasas por parte de los bancos centrales están presionando el valor de los activos inmobiliarios.

Así se desprende del último análisis realizado por BDO, el cual concluye que en el segundo trimestre del año se observa una aumento en todas las tasas de descuento de las subindustrias del real estate analizadas, con un aumento promedio de aproximadamente 65 puntos base, siendo el sector industrial el que ha experimentado el mayor aumento durante este periodo.

Así, las tasas WACC (Weighted Average Cost of Capital), que es el costo de capital promedio ponderado, apunta a un 6,35% para el sector, 80 puntos básicos más que la registrada en el primer trimestre de 2020.

“La principal causa del aumento transversal en las tasas de descuento del Real Estate se debe a la fuerte alza en la tasa libre de riesgo (bonos del tesoro) en el segundo trimestre de 2021 respecto al trimestre anterior, como resultado de una mayor incertidumbre política durante dicho periodo y de expectativas de aumento de la tasa de política monetaria por parte del Banco Central, lo que finalmente se concretó durante la última reunión del día 14 de julio de 2021”, dice el informe de BDO.

La consultora detalla además que “la tasa libre de riesgo del segundo trimestre de 2021, basada en BTU (bonos del tesoro en UF), muestra un fuerte aumento de 91 puntos base en comparación al trimestre anterior; alcanzando así niveles superiores a los dos trimestres anteriores”.

Sin embargo, no todos los sectores se han visto golpeados por igual, y hay algunos que podrían verse beneficiados. Según Emilio Venegas, socio de Finanzas Corporativas BDO, “la subindustria residencial, sigue demostrando que es la menos sensible a los movimientos de tasas. Esto probablemente hará un rebalanceo de los portafolios inmobiliarios de Comercial - Oficinas, a residencial. Esto, sumado a un boom esperado de proyectos mixtos, y de subsidios al arriendo, hará crecer la industria residencial”.

Además, Venegas apunta que “los precios de ciertos activos inmobiliarios no han descendido ‘tanto’, ya que los cap rate (flujo anual que deja una propiedad como porcenetaje de su valor), se han alineado ligeramente con el aumento de tasas. Esto hace que, probablemente, se vean ajustes en los precios de los arriendos hacia el alza en los próximos periodos. De todas maneras, algunos activos inmobiliarios que transan en bolsa han experimentado caídas en torno al 10% o algo más (Mall Plaza, Parauco, CencoShopping), al cierre del primer trimestre”.

Tasas WACC para el mercado de real estate

OficinasResidencialComercialIndustrialDesarrollo
WACC 2T 20216,39%5,68%7,07%7,15%7,80%
WACC 1T 20205,79%4,94%6,55%6,35%7,20%
Diferencia (Puntos Base)6074528060

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