El mapa del retail urbano en Chile vive una acelerada reconfiguración. Tras años de crecimiento concentrado en centros comerciales, servicentros o avenidas principales, las cadenas de comida rápida y de conveniencia han volcado su estrategia hacia la captación masiva de activos inmobiliarios bajo una premisa clara: ir a buscar al consumidor en su trayecto diario, facilitando modelos de compra de baja fricción y reduciendo drásticamente los tiempos de atención.

Hoy la competencia ya no es solo por la preferencia de los consumidores, sino por conseguir las mejores ubicaciones en ciudades con amplia oferta y pocos inmuebles estratégicos en venta. Para acelerar sus planes de expansión, operadores locales e internacionales han abierto llamados públicos, lanzado plataformas digitales para captar locales de terceros, implementado formatos de franquicia e innovado en modelos de construcción para acortan a la mitad sus plazos de construcción y apertura de las tiendas.

“Hoy en día, las cadenas de fast food y tiendas de conveniencia son dos de los tomadores de metros cuadrados más relevantes en la ciudad. Esto implica un cambio significativo respecto al rol que jugaban antes players como los bancos, que han buscado potenciar sus canales online”, explica Quentin Dubar, socio de FD Advisors, firma de servicios inmobiliarios como broker y financiamiento.

Stand alone

El formato de conveniencia urbana se convirtió en la categoría más dinámica de la calle, marcando una transición radical desde el auto hacia el peatón. Oxxo, firma operada por el grupo mexicano Femsa, ha concentrado sus esfuerzos en capturar los flujos peatonales de alto tráfico en la Región Metropolitana. Recientemente alcanzó la tienda número 20 al interior de la red de Metro de Santiago, un terreno históricamente dominado por actores como MaxiK, ligada al presidente del holding Cencosud, Manfred Paulmann, y XS Market de Unifood, propiedad del fondo Mesoamérica. Asimismo, y con el fin de sostener su ritmo de aperturas en superficie, la compañía habilitó en su sitio web un canal permanente para que propietarios o corredores postulen locales en arriendo que cumplan con sus requerimientos de metraje.

En tanto, Pronto Copec se ha lanzado fuertemente a la cacería de locales stand alone. Rompiendo su dependencia histórica de las estaciones de servicio y bencineras de Empresas Copec, la marca inició una ofensiva para instalarse en centros urbanos mediante una estructura empresarial muy conocida por las convenience stores en el mundo. A diferencia del modelo de arriendo directo que Oxxo mantiene en Chile, Pronto Copec busca crecer mediante socios franquiciados. Para ello, abrió postulaciones específicas en su plataforma para operar tiendas independientes en comunas estratégicas como Antofagasta, Calera, Concepción, Coquimbo, Limache, San Bernardo y Santiago.

“El caso de Pronto Copec es diferente puesto que la compañía se ha abierto al modelo de franquicias. Con un momento de este tipo, la expansión podría acelerarse considerablemente en la línea de las convenience stores que quieren instalar al interior de las ciudades, ya no vinculadas obligatoriamente a sus bencineras”, destaca Quentin Dubar, socio de FD Advisors.

El ejecutivo de la también broker inmobiliaria especializada en activos de retail, oficina y bodegaje, puntualiza que el modelo de franquicias podría funcionar como el de concesionarios para bencineras que ya ocupa Copec a lo largo del país.

Fast food

En la industria de la comida rápida, la captación de activos para locales independientes y la optimización de los tiempos de obra dictan la pauta hoy.

McDonald’s apuesta fuertemente por propiedades para potenciar su servicio de drive-thru o autoservicio. Arcos Dorados ha priorizado el formato AutoMac para sus nuevos desarrollos en Chile y América Latina. Para nutrir su pipeline de expansión, la cadena habilitó un portal regional donde dueños de terrenos pueden postular lotes con las características técnicas necesarias para albergar restaurantes con carril de auto, una tipología que exige accesos viales fluidos y amplios radios de giro.

Por su parte, KFC también busca crecer en este formato y apuesta por la construcción modular para conseguir aperturas más rápidas. Enfocados en acelerar la presencia del formato drive-thru, la cadena de pollo frito inauguró recientemente una sucursal en el sector de Príncipe de Gales que marca un hito operativo. Construido a partir de 12 módulos prefabricados ensamblados en terreno, según informó la misma compañía, el proyecto redujo los plazos de edificación tradicional en un 50%, pasando a un tiempo total cercano a los tres meses y minimizando el impacto acústico y de polvo en el entorno.

“Hemos observado un aumento en el interés de las grandes cadenas de fast food por potenciar el negocio de drive-thru. Este apetito se ve reflejado en el tipo de propiedades que nos han pedido que busquemos para ellas. Buscan propiedades, idealmente esquinas, que estén sobre importantes avenidas, con más de 1.500m2 y un mínimo de 25m de frente a diferencia de momentos anteriores donde se buscaba privilegiar el flujo peatonal o instalarse al interior de malls con una alta concentración de público”, comenta Quentin Dubar, quien puntualiza que “los activos con proyección para el negocio de drive-thru consideran espacio para la circulación de los vehículos hacia las ventanillas de pago y entrega de comida y también más superficie para la instalación de un parking para los visitantes”.

Burger King, por su parte, no ha mostrado gran dinamismo en sus aperturas producto del estado actual de la operación. La cadena de hamburguesas ha visto ralentizado su ritmo, puesto que la operación en Chile, administrada por el grupo mexicano Alsea, se encuentra en un proceso de reorganización comercial tras la decisión de la matriz de avanzar en la venta de la franquicia a nivel regional.

Finalmente, en el segmento de pizza la contienda se mantiene fuerte entre Papa Johns y Melt, mientras que Under Pizza y Little Caesar tienen pelea propia en cuanto a pizzas más económicas. Under Pizza es el player más reciente, pero su expansión ha sido acelerada. La marca de bajo costo ha masificado su modelo de locales compactos de alta rotación, enfocados en take away y despacho. Recientemente, alcanzó los 46 locales tras su reciente apertura en Colina. Pero sus planes no se quedan ahí, quieren conseguir escala y cubrir el territorio, mediante una convocatoria activa en sus redes sociales que invita a usuarios y corredores a enviar antecedentes de propiedades disponibles a través de un formulario público de evaluación.