Banchile levanta fondo de rentas en EE.UU. por más de US$100 millones

El vehículo, que apalancado tendrá una capacidad de invertir US$350 millones, se convirtió en el mayor fondo de rentas fuera de Chile.




Con una alta liquidez pero con la necesidad de diversificar monedas, los inversionistas chilenos se han enfocado desde el estallido social de 2019 en redirigir sus esfuerzos hacia activos en dólares.

En medio de este escenario, Banchile levantó US$115 millones para el fondo de inversión Real Estate USA I, el cual tenía inicialmente un presupuesto de US$100 millones, lo que da cuenta del apetito de los inversionistas chilenos por el sector.

El vehículo, que apalancado tendrá una capacidad de invertir US$350 millones, se convirtió en el mayor fondo de rentas fuera de Chile, tiene una duración de seis años y estiman una TIR en dólares de 8,5%-10,5%, con un dividendo esperado de entre 5%-6%.

Bernardo Dominichetti, gerente de Inversiones Activos Reales de Banchile, explica que “nos pareció atractiva esta alternativa de inversión, un paso para agregar diversificación a los inversionistas que son rentables y seguras”, y agrega que “hoy dadas las circunstancias país, hay valor en diversificar las inversiones, no sólo tener acciones, bonos y alternativos, sino que en distintas monedas y regiones”.

Jaime Maluk, managing partner de L2B Invest, joint venture entre L2 Partners y Bicentenario Capital, que estará a cargo de la elección y administración de los activos, explica que el vehículo persigue “una estrategia de rentas, enfocado en activos comerciales de retail, principalmente aquellos donde operan los proveedores esenciales, como farmacias y supermercados, etc, operadores que en muchos casos se han adaptado mejor al cambio producto de internet, y que durante la pandemia fueron los más resistente porque continuaron operando y siguieron pagando sus arriendos en el período”.

Los retornos

Si bien la rentabilidad entregada por el sector de rentas en EEUU han sido favorables, ya los retornos empiezan a estrecharse, en un escenario donde se esperan alzas de tasas y con los precios de los materiales de construcción subiendo.

Según Maluk, “depende de la zona, se están transando (propiedades) a cap rates de 4%-4,5% en alguno lugares, y si bien no tenemos un escenario en que las tasas suben de manera muy importantes en EEUU, ofrece un poco menos de protección en caso de que ocurra. En el fondo los cap rate son 6,5%-7%, y hay un colchón algo mayor que permite generar renta más estable. Esto porque son activos un poco más baratos, pues ocurre que muchas veces los contratos iniciales también son un poco más baratos que otros arriendos similares en la zona, y eso permite estar con alternativas para estos activos pues si se va en arrendatario ancla lo podrían arrendar en mejores condiciones, pero también está el uso alternativo”.

“Últimamente había una concentración importante en ofrecer productos tipo multifamily, donde hoy los cap rates están más apretados, es más difícil generar valor ahí, donde hay una serie de supuestos de mejora que se tienen que dar para cumplir con las rentabilidad”, pero el fondo lanzado por Banchile y L2B Invest se enfoca en un segmento del retail “que está bastante protegido, los bonos están entre 2%y 3%, y acá me puedo llevar un 5% al año en dividendo, ya es bastante más y por respaldo hay una propiedad. Es lo mismo que estaban haciendo acá los fondos de renta comercial, este oferte algo similar en EEUU y por eso esta percepción de un buen retorno ajustado por riesgo”, dice Maluk.

Respecto de los efectos que se están sintiendo en el precio de las construcciones en EEUU, producto de los problemas en la cadena de suministros, Dominichetti comenta que “hay un efecto real en el acero que en parte tiene que ver con cadena de suministro pero también con el origen, tiene que ver con la planificación y la restricciones de capacidad que ha puesto la pandemia en las fábricas. Pero son temas que la historia demuestra que se solucionan. Habrá alzas en los costos de la construcción. A este fondo le afecta muy poco, pero quizás al desarrollo y nuevas construcciones están con precios más altos”.

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