El subsidio a la tasa para créditos hipotecarios para la compra de viviendas nuevas ha marcado un antes y un después para el mercado inmobiliario. Así lo reflejan las cifras del tercer trimestre de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) para la Región Metropolitana, donde se evidencia que entre julio y septiembre las ventas de propiedades nuevas subieron un 18% versus el mismo periodo del año pasado.

Al compararlo con el segundo trimestre del 2025, cuando el subsidio a la tasa para créditos hipotecarios recién comenzaba a operar, las ventas subieron un 21%.

“Vemos que la implementación de la nueva política de garantía Fogaes más el subsidio a la tasa ha tenido un efecto inmediato y significativo en el número de ventas registradas en el Gran Santiago, dado que la garantía ha permitido bajar las condiciones de pie exigidas a las familias, permitiendo que nuevos compradores con menos ahorros puedan acceder a una vivienda”, explicó el gerente de estudios y políticas públicas de la CChC, Nicolás León.

“En términos prácticos, basamos la conclusión de que la tasa ha sido efectiva por dos motivos: en primer lugar, y si bien existen mejoras marginales de las tasas de interés hipotecarias, las condiciones estructurales del acceso a la compra de vivienda (costos de construcción, ingresos familiares, empleo, ahorro, tasas) no han cambiado. Y en segundo lugar, el mayor aumento porcentual de las ventas se observa en el rango de viviendas terminadas menor a 4.000 UF, que constituye el foco principal de la política antes mencionada, lo que nos permite concluir que fue justamente esta la responsable del mayor dinamismo observado en el último trimestre”, añadió.

De hecho, las ventas del segmento por debajo de las UF4.000, las que pueden optar al subsidio, aumentaron un 22% en el tercer trimestre respecto al mismo período del año pasado y un 28% versus el segundo trimestre de este año.

“El segmento sobre las 4.000 UF se ha mantenido con ventas poco dinámicas pero estables durante el año, comportamiento que no varió con la implantación del subsidio a la tasa. En este sentido, sigue siendo un mercado muy rezagado, con altos niveles de stock en relación a las ventas observadas”, aseguró León.

En total se vendieron un total de 7.690 viviendas nuevas, lo que es su mayor nivel de ventas en 4 años, desde el tercer trimestre de 2021. “Independiente de esto, vemos que las condiciones financieras en las que se hacen las ventas actualmente son más certeras y, por lo tanto, más favorables que hace cuatro años. En 2021, muchas promesas de compraventa —especialmente de viviendas en verde— no se concretaron debido al endurecimiento de los créditos hipotecarios a partir de 2022″, explicó el ejecutivo.

“En contraste, vemos que una parte mayoritaria de las ventas de este último trimestre será finalmente escriturada y, por lo tanto, constituirán una reducción efectiva del stock de viviendas”, estimó.

Del total de ventas, 6.630 corresponder a departamentos y 1.060 a casas. Al desagregar esto, se observa que ambos tipos de propiedades vieron incrementos, aunque menor para departamentos (16%) que para la casas (37%).

Ventas récord no logran bajar el stock de viviendas

Durante el tercer trimestre ingresaron un total de 5.199 unidades, lo que es un 9% más que en el mismo periodo del 2024, y un 7% más que en el segundo trimestre del 2025. En comparación con el promedio histórico previo a la pandemia, acumula un rezago de 42% (8.990 unidades por trimestre).

De acuerdo a las estimaciones de la CChC, a septiembre del 2025 existía un total de 143 proyectos con permisos vigentes que aún no iniciaron obras debido al alto nivel de stock que existe en el segmento residencial.

Con esto, más las compras realizadas en el periodo, el stock de viviendas superó las 70 mil unidades, nuevamente un récord histórico, al subir un 6% versus el tercer cuarto del año.

“Actualmente se observa un aumento del stock de viviendas disponibles en los últimos tres meses, sin embargo, la composición del estado de obra de estas unidades está cambiando de forma positiva. Justamente, el Fogaes más el subsidio a la tasa ha llevado a un aumento de las ventas enfocadas en unidades terminadas, lo que evidentemente ha tenido efectos en reducción de estas viviendas”, expuso León.

En esta línea, apuntó a que “en los últimos meses se ha reactivado moderadamente el inicio de nuevas obras, dada las expectativas de mejor dinamismo futuro del sector”.

El presidente de la CChC, Alfredo Echavarría reiteró que el gremio ya está “conversado con las autoridades de ver la posibilidad de hacer una extensión de esta ley, una ley 2.0 que pueda ir ampliando en montos como en cantidad, porque se demostró con esta ley que estaba muy bien recogido las causas que explicaban esta crisis, y apuntó a subsanar esas causas. Además, es un proyecto que está hecho a la medida para situaciones de estrechez fiscal como es la que tenemos ahora”.

La Cámara Chilena de la Construcción estimó que con esta velocidad de venta quedan 28 meses para agotar stock (29 en departamentos y 17 en casas). Pero la actividad es más dinámica al observa los productos de menos de UF4.000, con 24 meses para agotar stock, versus 38 meses en las viviendas más caras.