Ya han pasado casi tres meses de vigencia de la ley de subsidio a la tasa para créditos hipotecarios para la compra de viviendas nuevas, medida que buscaba apoyar a la población para el acceso a inmuebles y reactivar a la industria inmobiliaria que se mantiene en una de las peores crisis del sector.

De acuerdo a las cifras de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), el stock de viviendas se mantiene en niveles históricamente altos. En junio, había casi 70 mil unidades disponibles para la venta sólo en la Región Metropolitana, de las cuales 46.310 correspondían a inmuebles por debajo de las UF 4.000, es decir, aptas para optar al subsidio.

El subsidio -que financia hasta 60 puntos base a la tasa de interés en la compra de viviendas nuevas- ha ido impulsando la actividad en las salas de venta de las inmobiliarias que ya estaban acostumbradas a las pocas visitas. La normativa considera 50 mil subsidios, de los cuales ya casi la mitad han sido solicitados a las distintas instituciones financieras (con 23.026 solicitudes elegibles) de acuerdo a las cifras de la Asociación de Bancos (ABIF). Casi un 30% de los 50 mil ya cuentan con aprobación: 13.529.

La mayor actividad ya la constatan diversos actores de la industria.

El gerente general de Echeverría Izquierdo Soluciones Habitacionales, Sebastián Echeverría, detalló que el segmento residencial de la firma ha vendido el doble entre julio y agosto de este año versus el mismo periodo del 2024. “Sin embargo, no se debe exclusivamente al subsidio de la tasa. Ya habíamos notado una mejora a partir de marzo, como consecuencia de una serie de acciones comerciales que hemos ido implementando”, afirma.

Echeverría agrega que aproximadamente el 82% de las ventas escrituradas entre julio y agosto han sido con subsidio a la tasa. “Esto explica, además, porque nuestro ticket promedio de venta está en torno a las UF 3.400, es decir bajo el límite de UF 4.000 que define este subsidio”, explica.

Rodrigo González, gerente general de Ingevec, apuntó a que los efectos del subsidio a la tasa han sido muy relevantes para la compañía: “Hemos alcanzado ventas récord y una aceleración significativa en el cierre de promesas, mientras gran parte del sector aún enfrenta dificultades para dinamizar su operación”.

Aunque la inmobiliaria Paz Corp no detalla los efectos en estos últimos meses, proyecta que “tendrá un segundo semestre más activo, con un crecimiento superior al 10% respecto de la primera mitad del año (...) Confiamos en que este impulso se mantenga y el subsidio siga abriendo oportunidades para las personas, incentivando la actividad en el mercado inmobiliario”, afirmó el gerente general, Ariel Magendzo.

“El mercado ha mostrado un efecto claro en la demanda de viviendas favorecidas por el subsidio. Inicialmente, se generó una demanda contenida, dado que muchas familias aguardaban la oportunidad de acceder a un crédito más conveniente. Esto, sumado a un alto stock de viviendas disponibles para entrega inmediata y precios competitivos en los proyectos objetivo, ha permitido que la demanda se materialice rápidamente”, complementa el gerente general de Moller & Pérez Cotapos, Marcos Retamal, quien agrega que el subsidio ha permitido además que los bancos financien hasta un 90% del valor de la propiedad, versus el 80% que prestaban anteriormente.

“El subsidio focalizado ha sido fundamental en la reactivación de nuestra industria, traduciéndose en un cambio concreto de expectativas, reflejado en el aumento de solicitudes de subsidios y en perspectivas positivas de compra”, agrega Retamal.

Entre las comunas mencionadas con mayor actividad están Santiago Centro, Ñuñoa, Independencia y Estación Central.

Nuevos proyectos en estudio

El sobrestock de viviendas ha sido un impedimento para las empresas de la industria para poder iniciar nuevos proyectos. Sin embargo, casi todas las compañías consultadas están reactivando el interés por volver a instalar grúas.

Sebastián Echeverría dice: “Si bien el stock actual por vender sigue siendo alto, de aquí a un par de años podríamos enfrentar un escenario completamente distinto, pasando a un déficit de oferta, considerando además la cantidad de nuevas viviendas por año que se requieren en Chile. Nosotros en particular estamos evaluando oportunidades concretas para iniciar proyectos en los próximos meses”.

El gerente general de Moller & Pérez Cotapos dice que el inicio de nuevos proyectos “se analizarán en su justa medida para este segmento, ya que es fundamental que existan condiciones de stock que permitan su desarrollo. En este sentido, hemos reactivado la búsqueda de terrenos para el desarrollo de nuevos proyectos. A diferencia del sector oriente de Santiago, donde los indicadores de rotación de stock han alcanzado niveles sanos y estables, permitiendo en el caso de Moller & Pérez-Cotapos, el inicio de la construcción y venta de 10 proyectos en lo que va del año”.

Por su parte, Rodrigo González, de Ingevec, apuntó a que en los últimos meses “hemos logrado equilibrar la venta de unidades con entrega inmediata, que representan cerca del 50% de nuestra oferta, con el inicio de nuevos desarrollos, y estamos lanzando proyectos estratégicos bajo las 4.000 UF en comunas como Santiago, La Florida y Ñuñoa”.

Ingevec realizó recientemente la colocación de bonos más grande del sector inmobiliario y construcción en lo que va del año, recaudando US$ 54 millones para financiar nuevos proyectos de viviendas, enfocados en las unidades DS19 y por debajo de las UF 4.000.

¿Es suficiente para terminar con la crisis?

Todas las compañías consultadas aseguran que aunque la iniciativa gubernamental ha aportado a la reactivación del sector, no es suficiente para poder tener una industria recuperada de la crisis.

“Los 50.000 cupos del subsidio van a ser insuficientes para reactivar esta industria. El sector inmobiliario está muy afectado por diversos factores, como la permisología, el aumento de la brecha entre el ingreso real de las personas y el costo de las viviendas, las medidas de carácter tributario y normativo que han encarecido el desarrollo de nuevos proyectos, dificultando el acceso a la vivienda, etc.”, responde el ejecutivo de Echeverría Izquierdo.

“Si bien el stock actual por vender sigue siendo alto, de aquí a un par de años podríamos enfrentar un escenario completamente distinto, pasando a un déficit de oferta”, añadió.

El gerente general de la inmobiliaria Paz, por su parte, expresó: “El subsidio a la tasa ha inyectado dinamismo al mercado. Ha permitido reducir la oferta de viviendas, especialmente de aquellas con entrega inmediata, al generar un impacto positivo en las ventas. Es un buen avance, pero aún falta para que exista un equilibrio entre la demanda y el stock existente”.

Y Rodrigo González, gerente general de Ingevec, añade: “No es suficiente y se necesitan más medidas como estas, con mayor profundidad y proyección en el tiempo, dado el nivel actual en que se encuentra la industria, con un alto sobrestock de unidades”.

Desde Moller & Pérez Cotapos anticipan que “será importante observar su aplicación durante los próximos meses y estudiar el comportamiento de la demanda, así como las nuevas medidas que puedan surgir de los candidatos presidenciales. Dado que los proyectos inmobiliarios se desarrollan generalmente en plazos de dos a tres años, las políticas de futuro seguirán siendo determinantes para la actividad y el desarrollo del sector”.