Luego de que el último fondo de inversión en Estados Unidos de Drake, firma de capital de inversión de Nicolás Ibáñez Varela -hijo mayor de Nicolás Ibáñez Scott- lograra levantar US$560 millones, ahora el objetivo es conseguir US$600 millones en el denominado fondo seis.

En la composición, se espera que, al igual que los fondos anteriores, el 70% de los inversionistas sea de capitales norteamericanos. En tanto, el resto, Ibáñez espera capitalizar el interés que existiría en Chile por parte de compañías de seguro y family office.

“Esa es la expectativa y por eso estoy aquí”, dijo el empresario en el contexto de su visita a Chile y en conversación con Money Talks de La Tercera.

Sobre su apuesta de inversión, en línea con sus inversiones del pasado en Estados Unidos, es en “mercados pequeños que valen menos y en general ha habido menos inversión en bienes raíces como porcentaje del PIB de esas ciudades. Y por lo tanto, nuestro bios ha estado ir a esos mercados”.

Sin embargo, el empresario también aclaró que no es que se invierta en “ciudades secundarias” porque vayan a la baja. “Nuestra filosofía es de value investing”, dijo en relación con que se analizan ciudades que están creciendo, las medidas tributarias, las empresas que se están desarrollando en la zona, entre otras variables.

En esa línea, Ibáñez califica su estrategia de nicho. “Literalmente, los gestores tenían mandatos que les impedían ir a ciudades secundarias (...). Vamos donde los otros no pueden ir o no quieren ir y hagamos más o menos lo mismo que hacen ellos, pero a una escala menor. Y eso era claramente un nicho”, dijo en relación a su modelo de negocio que también se basa en ir comprando activos uno por uno y luego administrarlos.

“Todos decían: ‘¿Pero para qué vas a Denver? Es muy arriesgado‘, pero tú decías, ‘pero espérate, yo estoy comprando vivienda de gente que quiere vivir ahí y además con data estadística de que había migración positiva, muy por sobre la media americana, entonces, ¿por qué no?‘“, recordó.

En esa línea, el empresario explicó que “ciudades como Denver, si bien son más pequeñas, crecen más y por lo tanto yo puedo pagar un premio por ir a esos mercados”.

No obstante, ahora dice que su lógica del pasado ya no es especial y ahora su camino es otro. “Tienes que buscar maneras de diferenciarte constantemente. Porque si juegas en el core, juegas en un negocio de tasas y ahí la escala lo es todo. Y no hay cómo competirle a Blackstone, punto”, dijo.

Ahora, su negocio está en aprovechar las facilidades que ve en ser un fondo pequeño al frente de grandes firmas e invertir en activos rentables que requieren una inversión entre US$5 millones y US$20 millones.

El empresario explica que para los fondos de gran tamaño es ineficiente realizar inversiones en activos de inversiones “más pequeños”, pero que igual tienen un retorno atractivo para los inversionistas.

“Nosotros que somos un fondo más pequeño y donde hacer activos más chicos les puede ser muy rentable, hemos seguido yendo a lo que yo denomino el Blue Ocean (...) Vamos donde los otros todavía no están yendo. Ya no por ciudad solamente, sino por activos”, dijo.

En esa línea, Ibáñez menciona la inversión en “los subsectores dentro de los bienes raíces”. En este grupo, identifica las marinas, terrenos industriales para almacenar “todo lo que no cabe o no requiere de una bodega”, estacionamientos para camiones que no están en operación y zonas habilitadas para casas rodantes.

El negocio de las marinas

Sobre el atractivo de las marinas, donde los botes quedan atracados, resguardados y se pueden arreglar, Ibáñez comentó que, por las regulaciones y costos, es difícil que sea un mercado que se expanda y que existiría un interés de los particulares que hoy están en ese rubro por retirarse.

“Puedes comprarlo a yields (rendimientos) muy atractivos, cap rates (tasas de capitalización), entre el 7% y el 8%. Y luego puedes hacer ciertas refacciones donde la gente está dispuesta a pagar por eso y te paga un arriendo mayor y lo puedes llevar rápidamente a retornos del orden del 11% y 12%, desapalancado. Le pones leverage (apalancamiento) y tienes cash on cash returns (rendimiento de efectivo sobre efectivo) del orden del 15%. Eso suena muy bonito en papel y es muy efectivo”, dijo.

Respecto a la eficiencia que puede tener su modelo de negocio, el empresario que reside en Nueva York apunta que comprar marinas una por una, donde se invierte entre US$3 millones y US$7 millones, son negocios muy pequeños que serían ineficientes para los grandes fondos de capital de inversión.

En esa línea, dijo que su objetivo es armar portafolios de marina. Ibáñez dijo que Blackstone tiene estos portafolios y que comenzó en Europa, pero que ellos siempre compraron un conjunto y no de a uno como ellos.

Otra de las características de este negocio es que, según Ibáñez, el alza de tasas de interés —que impulsó al sector de bienes raíces en su momento más bajo por 2021— hoy no afectaría a su nicho de inversión.

“Nos ha afectado mucho menos. En los nichos, prácticamente nada”, dijo en relación con los menores retornos que ve en la inversión en sectores como viviendas para arriendo. Esto porque el alto costo del crédito limita la rentabilidad en el cobro del alquiler de una vivienda de un proyecto tipo multifamily.

Otra de las oportunidades que ve es la de las residencias para adultos mayores producto del aumento de la esperanza de vida junto con una mayor vitalidad de la tercera edad y el uso de terrenos para industrias. Esto último, luego de la política del Presidente de Estados Unidos para impulsar la actividad dentro del mismo país y desincentivar el abastecimiento desde el extranjero con medidas como los aranceles.