El último informe de mini bodegas de GPS Property, correspondiente al semestre móvil desde octubre de 2025 y abril del 2026, muestra que la vacancia del sector se mantiene alto, pese a experimentar una leve baja versus el semestre anterior. En concreto, se observó casi un nulo descenso desde un 27% a un 26,9%.

Los altos niveles de vacancia se explican en gran medida por la incorporación de nueva oferta, con el ingreso de 42.413 metros cuadrados al stock en los últimos 12 meses, “cifra muy superior al promedio semestral de la última década (~13.866 metros cuadrados) y reflejo de un ciclo expansivo sostenido”.

“Cabe destacar que una parte significativa de la vacancia se concentra en los centros recientemente inaugurados, que aún se encuentran en proceso de llenado”, confirmó GPS Property.

Sólo en el semestre ingresaron 24.145 metros cuadrados, un 32% más que en el semestre anterior (18.268 metros cuadrados). Esto se divide en 4 nuevos centros ubicados en el corredor oriente. Es este justamente este sector el que tiene la vacancia más elevada de la capital, alcanzando un 40,1% de disponibilidad. Le sigue la zona centro, que con los ingresos de periodos anteriores, alcanza una vacancia de 29,1%.

Las vacancias más bajas se observa en las zonas norte y poniente con un 13,3% y 15,5% respectivamente, lo que se explica por la ausencia de nuevas incorporaciones en estos sectores.

GPS Property anticipa que en lo que resta del 2026 y durante el 2027 se estima que ingresarán 24.388 metros cuadrados adicionales. Esta expansión implicaría un aumento del 6,1% en el stock total, que actualmente se encuentra en 398.957 metros cuadrados y alcanzaría los 423.345 metros cuadrados.

La nueva oferta se concentrará en cuatro nuevos centros o etapas. La mayoría de esta superficie nueva se concentrará en el corredor norte (51,2%). La preferencia por esta zona se explica porque allí “convergen los tres factores que hacen rentable una mini bodega: alta densidad residencial, poder adquisitivo elevado y fuerte actividad comercial y de servicios”, apunta Claudia Sepúlveda, gerente inmobiliaria GPS Property.

Otros sectores que concentran la nueva oferta son el sur oriente (18,5%), centro (15,6%) y oriente (14,8%). Esto “refleja un patrón de expansión liderado por el norte del Gran Santiago”, afirma la consultora inmobiliaria.

El sector poniente, por su parte, no considera ingresos entre 2026 y 2028, y se mantendrá como el sector con menor stock del mercado de mini bodegas. Esto, debido a que es un sector más centrado en “bodegas grandes, empresas de distribución, operadores 3PL— no almacenamiento personal ni de pyme pequeña", dice Sepúlveda.

“Se anticipa una desaceleración en el ritmo de ingresos en los próximos años, lo que abriría una ventana favorable para la ocupación de los centros existentes y contribuiría a una progresiva estabilización de la vacancia global del mercado”, adelantó GPS.

Demanda y precios de mini bodegas

Pese a que la vacancia se mantiene elevada, la absorción o demanda del mercado, registró un desempeño positivo, de 11.984 metros cuadrados, “evidenciando que el mercado comienza a absorber la nueva superficie de mini bodegas”, declara la firma.

En el semestre anterior, la demanda fue negativa, con -3.245 metros cuadrados. En los últimos 12 meses la absorción acumulada alcanzó 8.337 metros cuadrados, por debajo del promedio de los últimos cinco años (17.384 metros cuadrados). “Esta brecha refleja la fase de expansión del ciclo, donde la entrada de nuevos centros supera transitoriamente la capacidad de ocupación”, dice GPS.

“Se espera que el indicador se estabilice a medida que los nuevos centros maduren y alcancen sus niveles de ocupación proyectados”, añade.

Ante el aumento de la demanda, los precios de mercado se incrementaron un 5%, pasando de 0,4 UF por metro cuadrado ($15.902) a 0,42 UF por metro cuadrado ($16.910). “Se explica por la nueva oferta ingresada al mercado, concentrada principalmente en el corredor oriente, que agrupa la mayor superficie nueva de mini bodegas”, precisa GPS Property.

De esta forma, los precios más altos se observan en el sector oriente con 0,53 UF por metro cuadrado ($21.140), seguido del sector sur oriente con 0,41 UF por metro cuadrado ($16.315). Los sector con valores más bajos son los corredores norte y poniente, ambos con un promedio de 0,36 UF por metro cuadrado ($14.474).

Con la estabilización de la producción, hacia 2028, “los precios deberían mantenerse o subir moderadamente (...) con menos oferta nueva presionando el mercado, los precios tienen espacio para seguir subiendo, especialmente en corredores de alta densidad como el Oriente, donde ya se operan los valores más altos del segmento (0,53 UF/metro cuadrado)”, explicó Claudia Sepúlveda, gerente inmobiliaria GPS Property.