Senerman: La historia de una crisis

Fue el artífice del primer polo financiero que escapó del centro. Levantó los edificios más altos de la capital, hasta que la torre Costanera le quitó el podio. Abraham Senerman fue el llamado creador de Sanhattan. Su foco siempre fueron las oficinas de alta gama, hasta que su hijo Ricardo le aportó el mundo de las viviendas.


“Estuve buscando el sitio indicado, observando que donde convergían las principales avenidas y comunas del sector oriente era la costanera Andrés Bello, a la altura del Golf a Isidora Goyenechea, entonces decidí que este era el mejor punto para hacer un edificio de oficinas de gran categoría”, recordaba en 2008 Abraham Senerman Lamas (88 años), ante los alumnos de la UDD. Ese fue el inicio de un nuevo polo financiero: el llamado Sanhattan, el primero que se alejaba del centro. El arquitecto compró un paño en US$42 millones. Y en 1993 levantó ahí el, hasta ese momento, rascacielos más alto del país: el Edificio de la Industria en Andrés Bello, sede de la Sociedad de Fomento Fabril (Sofofa).

Quienes conocen a Senerman, aseguran que su visión para descubrir terrenos con potencial es sumamente aguda. “Tengo más proyectos que plata”, solía repetir; frase que ahora tuvo un eco mayor, cuando justamente la ausencia de recursos ante una banca -comentan cercanos- cerrada, los hizo llegar a la justicia. El 21 de septiembre dos sociedades de Sencorp, el holding empresarial presidido por su hijo Ricardo Senerman, solicitaron su reorganización judicial por deudas por más de $227 mil millones. Se trata de Sencorp SpA e Inversiones y Rentas Sendero SpA, centradas en dos de las cuatro áreas del holding -la primera en inversión en proyectos de desarrollo inmobiliario, que suma pasivos por $49 mil millones, y la segunda en inversiones y rentas, con compromisos por $178 mil millones-. Quedaron fuera las áreas de gestión de proyectos inmobiliarios y el ítem construcción.

Santiago 25 de Noviembre del 2014. Abraham Senerman, el entonces presidente de Sencorp. Edificio Titanium. Fotos de Jorge Cadenas

“El impacto de las consecuencias ocasionadas producto del estallido social, la pandemia a raíz del Covid-19, y otros factores económicos internos y externos provocaron una severa alza de costos, inflación y freno en la demanda”, señalaron en uno de los documentos ingresados a la justicia. “Adicionalmente, las restricciones sanitarias aumentaron la vacancia en los arriendos de oficinas, estacionamientos y comercio, disminuyendo los ingresos considerablemente, lo que ha impactado la situación financiera de la sociedad que se ha visto enfrentada a un ‘terremoto de 35 meses de duración’”, añadieron.

Hoy, Abraham Senerman está alejado de la compañía familiar. Su cuartel está en el piso 52 del edificio Titanium, dedicado a su estudio ASL Arquitectos, desde donde desarrolla proyectos con Sencorp. Su hijo Ricardo (61 años) preside Sencorp, y es el accionista mayoritario de la firma. Este 2022, el hijo de este último, Ilan Senerman (30 años), asumió la gerencia general del grupo, donde antes estaba como director ejecutivo. Antropólogo, máster Management y diplomado de Economía y Finanzas Inmobiliarias de la London School of Economics, es quien está hoy en el día a día del conglomerado, y que ha tenido una semana álgida de conversaciones y explicaciones con el mercado. Un capítulo de una historia que también han vivido otras firmas de la familia. El estudio Carey ha sido uno de sus principales asesores. No solo el socio del bufete Ricardo Reveco es quien lleva las causas de reorganización, sino que Jaime Carey es director de Sencorp.

“Hemos tomado una decisión difícil, pero necesaria, iniciar un proceso de reorganización concursal”, anunció el grupo Sencorp. “Estamos eligiendo salir adelante y ser responsables con los trabajadores, proveedores, acreedores, clientes y socios estratégicos”, subrayaron.

Ingresos y costos

Sencorp ha construido más de 3,5 millones de metros cuadrados. Partieron en los años 60 dedicados a la arquitectura, para luego transformarse en una empresa inmobiliaria y de construcción. Conocieron de cerca la crisis de 1982, luego la asiática en 1998, y en 2008-2009 la subprime.

Tras el Edificio de la Industria levantaron el edificio Del Pacífico, Torre de la Costanera, Torre de Vitacura, Edificio Millenium y El Bosque 500; todas estructuras que consolidaron a Sanhattan y, con ello, a Abraham Senerman, como uno de los principales empresarios inmobiliarios del país. Este alcanzó su cúspide en 2010 con Titanium La Portada, un inmueble que tuvo 20 pisos más de los existentes en el país, y fue así la torre más alta de Chile. La crisis subprime los hizo evaluar paralizar las obras. En 2005 se habían asociado con el grupo Bethia, y con ese espaldarazo -dicen testigos de ese momento- optaron por seguir. En 2014 se sumaría Parque Titanium, con tres torres ubicadas en el ex Santa Rosa de Las Condes: una fue vendida a Entel, otra a Scotiabank, y la última a BTG.

En ese instante les salió competencia. Abría ese año la gran torre Costanera, de Cencosud. “En ese momento, Abraham aceleró lo que más pudo los arriendos de Titanium La Portada, ante la idea de que el mercado de oficinas se coparía”, relatan cercanos.

Abraham Senerman
Abraham Senerman, arquitecto de la Universidad de Chile. Fundador de ASL Arquitectos. En los 60 formó Sencorp. Ha diseñado y construido cerca de 3 millones de m2 , destacando entre ellos el Parque Titanium y el edificio Titanium La Portada. Fue socio de Valle Nevado y, anteriormente, de Clínica Lo Curro.

Varias fuentes explican que, hasta ese momento, la compañía gozaba de una buena posición financiera, la que se consolidó, de hecho, cuando Abraham Senerman fusionó Sencorp con la firma de su hijo Ricardo, Senexco. “Don Abraham se había centrado absolutamente en las oficinas, y Senexco trajo un backlog de más de 20 proyectos de viviendas que ayudaban a la situación económica de la firma”, dice un contactado. “Era una compañía muy apalancada”, subraya otra fuente. La empresa comenzó a mutar rápidamente al sector residencial. Hoy, de hecho, todos los proyectos en Chile son de viviendas. De enfocarse en el sector oriente, ahora están levantando inmuebles en Quinta Normal, Curauma y Reñaca... Dejaron las oficinas de lado. Uno de sus últimos proyectos en ese rubro fue Nueva Córdova, vendido a Sura el año pasado.

Es que la pandemia hizo lo suyo. El mercado de las oficinas comenzó a estresarse. Las cuarentenas y el teletrabajo dispararon las tasas de vacancia a dos dígitos, y redujo la necesidad de esos espacios. Y si bien la crisis sanitaria pareciera estar cediendo y la presencialidad retomó el impulso, los costos derivados del alza del dólar, del incremento en el precio de los combustibles y los fletes, no dieron tregua. Los balances de Inversiones y Rentas Sendero refrendan eso: los ingresos saltaron de $7.624 millones en 2020, a $28.253 millones en 2021; al igual que las utilidades, que pasaron de $3.883 millones a $11.755 millones. Sin embargo, sus costos subieron en igual proporción: desde $2.187 millones a $13.610 millones.

En Sencorp SpA el panorama fue más rudo. Sus ingresos en 2020 alcanzaron los $75.992 millones y un año después bajaron a $24.023 millones. Y si bien los costos también cayeron, al final del día los controladores tuvieron pérdidas por $1.169 millones.

Y mientras el negocio inmobiliario hacía agua, su otro activo, Valle Nevado, caía en lo mismo. Previo a ello, el rubro de salud ya había sido un dolor de cabeza para la familia. Abraham Senerman le inyectó más de $6.500 millones a Clínica Lo Curro, un establecimiento de estética fallido que intentó reflotar por unos ocho años. Al final sólo le generó gastos, y optó por venderlo en 2019 al ISP.

Volviendo al centro de esquí, fue en los 90 cuando el grupo controlador de Valle Nevado -Les Arcs y los chilenos SBG- buscaron dejar la operación. En 1998, entraron Abraham Senerman, Ricardo Senerman, Eduardo Ergas y Alejandro Ergas. Desarrollaron un plan a largo plazo, contrataron a la firma experta en centros de esquí de EE.UU., Jack Johnson Company, y bueno... la crisis financiera hizo lo suyo.

A la vez que Sencorp hacía su primera gran reestructuración organizacional con cambios gerenciales y movimientos internos, Valle Nevado entraba a reorganización judicial. Un 2019 seco, el invierno con menos lluvias de los últimos 50 años, y la crisis sanitaria los había mantenido cerrados y prácticamente sin ingresos durante todo 2020. Sus deudas fueron de US$60 millones. Y pese a que el proceso fue exitoso, los Senerman debieron aportar US$3,3 millones, saliendo los Ergas de la propiedad y quedando ellos como accionistas mayoritarios. Fuentes conocedores aseguran que al menos este ha sido un año exitoso, dada las menores restricciones y la alta cantidad de nieve caída.

El aterrizaje en EE.UU.

“A medida que avancen los meses iremos tomando decisiones respecto a qué proyectos hacer, aunque sin duda alguna, para fortalecer la empresa y convertirla en una más resiliente aún, expandiremos nuestra presencia en EE.UU.”, dijo Ilan Senerman en una publicación interna en diciembre. “No podemos depender de un solo territorio”, agregó. Y así fue. El año pasado se asociaron con el desarrollador de Chicago, Fifield Companies, para levantar un multifamily de 8 pisos y 267 departamentos en Miami. Estaría terminado en 2023. Además, sumaron propiedades para renta de oficinas en Chicago, Milwaukee y Louisville. Y este 2022, les aprobaron un master plan para hacer un megaproyecto en Phoenix, con 25.000 m2 de oficinas, además de un hotel, comercio y edificios multifamily. Se volcaron a Estados Unidos, filial que está fuera del proceso de reorganización.

Sin embargo, ese éxito no logró remediar lo que ocurría en Chile. Tras un primer ajuste en 2021, en julio pasado Sencorp hizo una nueva reestructuración. Ya en abril, Ilan Senerman había dejado la dirección ejecutiva para asumir la gerencia general. Y fue él mismo el que le relató a su equipo una historia: escuchó en un estacionamiento en España a dos personas conversando. Hablaban de lo mal que estaba la situación en Latinoamérica. Daban a Argentina como ejemplo... y también a Chile. “Por simple que parezca este relato, solidificó mi convicción que los cambios que estamos haciendo en Sencorp son necesarios y que el rumbo estratégico que estamos tomando es el correcto”, aseguró. A mediados de año crearon una nueva gerencia comercial, unificaron todos los procesos constructivos en la gerencia de Operaciones para eficientar recursos, y reforzaron la gerencia de Desarrollo Corporativo para agilizar la búsqueda de negocios. “Debemos aguantar la tormenta como sea, cuidando costos, generando aún más negocios y operando bien”, les dijo Senerman. En ese minuto tenían seis proyectos en venta: uno en San Damián con entrega inmediata y un 52% de los departamentos vendidos; otro en Curauma, cuya etapa dos estaba con un 86,33% de las viviendas colocadas; un tercero en Reñaca, con el 38,26% vendido. Y otros tres en construcción, con entre un 0% y 44% comercializados.

Ricardo Senerman

Cercanos al grupo precisan que el problema central no fueron las ventas, sino que sobre todo la falta de recursos para continuar, ante una banca que se puso más exigente y cauta; una situación que no es aislada. Actualmente el sector construcción, en general, está complicado, y ya hay varias empresas del rubro que han quebrado.

“Los accionistas han hecho un gran esfuerzo evaluando opciones, buscando alternativas de financiamiento e inyectando recursos, pero lamentablemente esto no ha sido suficiente para lograr un acuerdo global que permita reestructurar las deudas sociales”, manifestó el grupo en los escritos judiciales. Tal fue así, que el mismo Abraham Senerman inyectó dinero. En el balance de Sencorp SpA aparece una cuenta por pagar de $1.886 millones al arquitecto. En total, los montos por pagar a entidades relacionadas suman $23.603 millones. En el caso de Inversiones y Rentas Sendero, el dato alcanza los $2.874 millones.

Hoy, los principales acreedores del grupo son Banco Consorcio, con $16.781 millones, el 35% de las acreencias de la sociedad Sencorp SpA. Y BancoEstado, por el lado de Sendero, con el 47% del total, equivalente a $83.566 millones. Existen créditos garantizados con prendas e hipotecas para responder. El 14 de julio de 2022 se constituyó, por ejemplo, una hipoteca sobre una oficina, estacionamientos y bodegas del Edificio Noruega Office para Consorcio, al igual que otra sobre un inmueble en Apoquindo.

El grupo tiene terrenos y activos que se pueden liquidar. Solo -señalan cercanos- necesitan tiempo para ordenarse. Y proponer un plan que les permita salir adelante.

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Quay Quarter Tower, un edificio de 59 pisos, fue construido sobre otro edificio de la década de los 70, manteniendo el 90% del núcleo y un 65% de la estructura.