La Corte Suprema terminó la disputa entre locatarios y las dueñas de centros comerciales sobre los criterios para fijar los costos de arrendamiento y las condiciones para terminar la relación. El mayor tribunal del país abordó la materia luego de que los locatarios y operadores presentaran reclamaciones frente a las medidas que estableció en la materia el Tribunal de La Libre Competencia (Tdlc) en 2024.

En general, las medidas objetadas tenían relación con la información financiera que se puede solicitar para estimar la renta de arrendamiento mensual, considerar las ventas online asociadas a la tienda física para las cifras a reportar, los mecanismos de ajustes de contratos y la posibilidad para dar término de forma anticipada al contrato.

Sin embargo, la única reclamación que fue acogida fue las reclamaciones por Parque Arauco y Cencosud Shopping, que tenía relación con la figura de término anticipado. Grupo Marina, MallPlaza e Inmobiliaria Power Center Limitada también fueron en contra de la medida, pero presentaron más reclamaciones que no fueron acogidas.

El caso en cuestión fue en relación con la medida H que estableció el Tdlc, que permitía el término anticipado de los contratos de arriendo por parte de aquellas tiendas que no pertenezcan a la categoría de tienda ancla (las de grandes tiendas que atraen público).

De esta forma, los locatarios podrían terminar la relación contractual con el centro comercial al avisar con un mínimo de tres meses de anticipación. La indemnización asociada sería, como máximo, equivalente a la renta de arrendamiento de dos meses, por cada año que reste de vigencia del contrato.

La Corte Suprema consideró que la medida daba pie a “eliminar la situación de desventaja de los locatarios frente a la obligación de continuar con un contrato que no les es conveniente”, pero estimó que no era óptima.

A modo de ejemplo, la instancia apuntó que tiendas como H&M y Zara no califican como tienda ancla y que sus salidas de un mall, bajo las condiciones del Tdlc, generarían efectos adversos para los centros comerciales, por la pérdida de valor en su oferta y por el tiempo para encontrar un reemplazo de las mismas características.

“No se analiza de ningún modo la oportunidad de la salida anticipada, sin avizorar que ante un escenario de inestabilidad económica podría incluso ocurrir el término masivo de los contratos de arrendamiento, cuestión que ocasionaría sin duda un perjuicio para el funcionamiento de la industria en desmedro de todos los involucrados, generando un escenario de mayor riesgo e inestabilidad contractual, como consecuencia del cambio y rotación constante de tiendas”, dice la Corte Suprema.

Otro factor es que para los centros comerciales sería menos atractivo aceptar locales más pequeños, emprendedores o comercios emergentes, por el riesgo a una salida en comparación con marcas reconocidas.

“No existe explicación alguna por la cual el tribunal determina el tiempo de aviso previo o la fijación del máximo de la indemnización a pagar, ante lo cual no puede sino considerarse que la imposición de ambos aspectos deviene en arbitrarios, al carecer por completo de justificación que les ampare”, añadió.

Sin embargo, la decisión de eliminar la medida del literal H con el voto en contra del Ministro señor Simpértigue.

“No parece proporcional, como tampoco razonable, desconocer ciertas opciones para los locatarios de poner término anticipado a los contratos de arrendamiento, en la medida en que se determine un lapso de aviso suficiente que le permita al operador del centro comercial sustituir al locatario por otros de similares características, sin que se produzca la vacancia del local comercial”, resumió la Corte Suprema en su fallo.

Los representantes de los locatarios, fueron la Asociación Gremial del Retail Comercial, Valverde Norambuena, Fábrica de Calzados Gino y la Asociación Chilena de Gastronomía (Achiga) no tuvieron respuesta favorable en sus reclamaciones relacionadas con la información a pedir.

La Corte Suprema estimó que las medidas del Tdlc son claras respecto a la información solicitada, confidencialidad y uso.

Mirada de las marcas del retail

La Asociación de Marcas del Retail valoró el pronunciamiento de la Corte Suprema, que ratificó en lo sustancial la resolución del Tribunal de Defensa de la Libre Competencia (TDLC) respecto del funcionamiento de los centros comerciales y su relación con los locatarios.

“El fallo dictamina el establecimiento de un marco regulatorio robusto,  orientado a prevenir riesgos a la libre competencia y a fortalecer estándares de transparencia, objetividad y resguardo de información en la industria, que no existen actualmente, generando un marco de certeza en las relaciones contractuales entre operadores y marcas”, dijo el gremio.

Ante este contexto, la Asociación de Marcas del Retail estimó que el pronunciamiento “reafirma lo que se ha venido solicitando en el sentido de contar con estándares que promuevan relaciones contractuales transparentes en el sector”.