Inmobiliarias aumentan negociaciones con fondos para venderles proyectos con descuento

La baja velocidad de venta de activos inmobiliarios y la necesidad de liquidez está empujando a que proyectos que inicialmente estaban concebidos para venta general, ahora se estén negociando con descuentos que podrían ir más allá del 10% para inversionistas que compren todo de una sola vez.




El estallido social y el Covid-19 ha frenado a la industria inmobiliaria. Las salas de ventas están cerradas y prácticamente nadie está visitando departamentos nuevos para comprar. Por lo anterior, la industria se está moviendo hacia la negociación de la venta de sus edificios a fondos de inversión y compañías de seguros que suelen destinarlos a renta residencial, especialmente en Estación Central y Santiago Centro, aseguran distintas fuentes del mercado. De esta manera, las empresas buscan bajar el riesgo, ganar liquidez, cumplir sus compromisos financieros y recapitalizarse rápidamente para nuevos proyectos que saldrán a la venta en dos años más.

Jaime Ugarte, director ejecutivo de Colliers International, confirma lo anterior y asevera que “hemos percibido interés en los diferentes mercados inmobiliarios, especialmente en oficinas y multifamily (renta residencial)”. Agrega que “seguimos observando bastante interés por invertir de parte de compañías de seguros, fondos de inversión, tanto nacionales como extranjeros, e inversionistas privados de alto patrimonio”. En oficinas, esta empresa tiene un portafolio a la venta de 25 mil m2, mientras que en renta residencial, el gerente del área de Colliers, Juan Pablo Amenábar, dice que tienen disponibles 2.600 departamentos en Santiago.

Las inmobiliarias al no poder iniciar sus proyectos a raíz de la nueva realidad de la demanda, sobre todo si tenían los terrenos comprados, han salido a buscar socios para sus desarrollos. “Hemos visto a este sector acercarse mucho más a tratar de cerrar negocios con fondos de inversión”, detalla Francisco Ghisolfo, director de inversiones inmobiliarias de Credicorp Capital.

El socio de la firma de gestión inmobiliaria ProAsset, César Barros, comenta que “en esta crisis las inmobiliarias se han interesado más en la renta residencial, por lo que se han acercado a los fondos que comúnmente compran estos activos”. Puntualiza que este fenómeno se está dando en empresarios inmobiliarios con el proyecto listo para hacer, con los terrenos comprados, arquitectura lista y la construcción negociada.

Bernardo Dominichetti, gerente de inversiones en activos reales de Banchile AGF, cuenta que “nos han golpeado la puerta varias inmobiliarias que están tanteando al mercado. Es un hecho que hoy día hay muchas más oportunidades de comprar activos. A esta misma fecha del año pasado había en el mercado muchos más compradores de activos inmobiliarios que vendedores, hoy hay más vendedores”. En la misma línea, el gerente de activos inmobiliarios de BTG Pactual Asset Management, Pedro Ariztía, asevera que “dado el contexto actual, hemos visto un mayor número de inmobiliarias interesadas en vender a un institucional el ciento por ciento de proyectos residenciales que antes pensaban vender vía retail”.

Descuentos y panorama en activos comerciales

Brokers de la industria aseguran que las inmobiliarias, al venderles los proyectos a fondos o compañías de seguros, se ahorran gastos de ventas. Además, comentan que están dispuestas a sacrificar un poco de margen con tal de mantener su estructura. Incluso, las inmobiliarias que tienen constructoras, a través de las ventas de proyectos a los fondos pueden generarle actividad a sus constructoras.

“Antes de la crisis social y el coronavirus, los fondos inmobiliarios con suerte lograban un descuento de entre 6% y 8% para comprarle un proyecto completo a una inmobiliaria. Ahora, los fondos están avizorando descuentos superiores al 10% si es que la pandemia sobrepasa este invierno”, asegura un conocedor de estas negociaciones.

El gerente inmobiliario de Sartor Finance Group, José Miguel Echenique, comenta que “pese a que no participamos en el mercado de la renta residencial, nos han llegado hartas propuestas de venta de edificios de ese tipo. También nos han llegado muchos ofrecimientos de locales comerciales, con descuentos de precio de 20% respecto a lo que valían en este mismo mes del año pasado. Se está dando mucho en strip centers, incluso algunos nos han golpeado la puerta tres veces en menos de dos años”.

En relación a los precios de descuento en activos comerciales, en Credicorp Capital reconocen que luego del estallido social las primas de riesgo de los seguros subieron y que, pese a que los descuentos en las valorizaciones de estos activos estaban entre 15% y 20%, los propietarios no querían vender, a la espera de una mejora en la situación económica del país. Sin embargo, dice que “al ver que está compleja la situación, los inversionistas pequeños -dueños de plantas de edificios o de locales comerciales sueltos- siguen dispuestos a vender”.

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