Santiago en el peak de vacancia de oficinas premium

Santiago se ubica entre las ciudades con los precios más altos de venta en departamentos usados de la región

FOTO: RODRIGO SAENZ/AGENCIAUNO

Si en plena pandemia, la vacancia saltó de 4% a un 7%, ahora, en el primer trimestre de 2022, el dato cerró en 10,47%, el mayor nivel del que se tenga registro. Nuevos ingresos y reducción de los metrajes por parte de empresas, explicaron el fenómeno. Pese a ello, la capital nacional anotó el menor porcentaje de disponibilidad de oficinas clase A entre sus pares de la región, según datos de CBRE. Y ya se vislumbra una lenta recuperación.




Hasta antes de la pandemia, la vacancia de oficinas premium -clase A- era prácticamente inexistente: bordeaba apenas el 3% a 4%. El teletrabajo y las constantes cuarentenas, dispararon el indicador. Y el primer trimestre de este año, cerró en 10,47%, el mayor nivel del que se tenga registro. En 2021, era un 10,32%, y en 2020, bordeó el 7,3%, según información de CBRE. Tomando el reporte de Cushman& Wakefield, marzo terminó con una vacancia de 9,51%, siendo 8,31% superior al cierre del año pasado y 32,19% más respecto al mismo período del año anterior. “Esto se debe a un aumento generalizado de la disponibilidad y al ingreso de los edificios Atempora y Manquehue Norte, que sumaron un total de 16.039 m² al inventario con un 48% de superficie desocupada”, indicó Cushman & Wakefield.

Entre 2020 y 2021 -indican en CBRE-, las empresas analizaron su real necesidad inmobiliaria y ahora justamente están haciendo los ajustes. En la empresa señalan que varias han reducido sus metrajes en torno a un 30%.

El incremento en la vacancia no ha sido algo ocurrido sólo en Chile; este ha sido constante en la región. De hecho, pese al fuerte avance nacional, el país anotó la menor tasa de vacancia entre sus pares de este lado del mundo (ver infografía).

La firma de servicios inmobiliarios CBRE levantó datos en varias de las grandes ciudades de Latinoamérica. La vacancia más alta se evidenció en Río de Janeiro, con un 29,9%; secundada por Ciudad de México, con un 24,53%; y Guadalajara, con un 21,8%.

La senior research manager de CBRE Chile, Ingrid Hartmann, explica que en el país se dan dos fenómenos que hacen que la vacancia, pese a estar en dos dígitos, sea más contenida. El primero dice relación con el hecho de que Santiago está bien posicionado para captar las oficinas regionales de empresas internacionales. “Chile tiene una posición estratégica en la región, en el sentido de que nuestra economía ha mostrado una estabilidad, más allá de lo que haya pasado estos últimos dos años, por lo que normalmente los head cuarters de empresas multinacionales están aquí”. De hecho, por ejemplo, Chile tiene una economía que es un 45% de la argentina en tamaño, sin embargo, su inventario de oficinas clase A es de 2,4 millones de m2, no tan lejos de los 1,9 millones que mantiene la capital chilena. La vacancia en Buenos Aires superó el 13% de disponibilidad; al igual que en Bogotá, con el mismo porcentaje.

A ese antecedente se suma que acá no existe la construcción especulativa. En Ciudad de México o en Brasil, las inmobiliarias -indica Hartmann- levantan edificios a la espera de que tras ellos llegue la demanda. En Santiago es difícil que se active una construcción sin tener algún sondeo o algo ya comprometido. A ello responde que las tasas de vacancia hayan sido históricamente tan bajas.

Hoy, por ejemplo, en la capital mexicana el inventario supera los 7,2 millones de m2 , y la vacancia alcanza los 1,7 millones. Pese a ello, los proyectos en construcción suman 629.673 m2, en instancias en que la absorción de m2 en el primer trimestre alcanzó los -12.580 m2, es decir, se liberó bastante más espacio del que se podía arrendar. En Chile, ese último dato fue de apenas -3.000 m2. El resto de los mercados analizados si bien anotaron vacancias más altas que Santiago, también mostraron absorciones positivas: en Río de Janeiro, con una disponibilidad de casi un tercio de la oferta, el indicador sumó 19.200 m2, y en Sao Paulo, fue de 26.700 m2. En Buenos Aires la absorción alcanzó los 21.000 m2. Este último siendo el mercado más caro de Latinoamérica: rentar un metro cuadrado en la capital argentina alcanzó los US$23,3 al mes. En Chile, el monto bordeó los US$19,88.

En CBRE explican que previo al 2019, los precios de las oficinas en el país se habían comportado de manera bastante estable. Era una demanda y oferta que iba prácticamente calzada. Desde 2020, la pandemia disminuyó los valores del orden de un 10% anual, puntualizan. Desde ahí el valor se ha estabilizado. Es que la oferta también ha caído cerca de un 13%.

En el mercado capitalino no se recepcionó ningún proyectos durante el trimestre. “En general, en todos los mercados de la región han estado bien retrasados lo que está en construcción, lo que ha ayudado al indicador de vacancia”, destacan en el sector. Añaden que ello hace prever que en 2022 la tasa de disponibilidad vuelva a subir, apalancada en el ingreso de tales desarrollos.

Ahora, la superficie en construcción en Santiago alcanza los 176.709 m2. “Todas las obras en construcción esperadas para este año registraron retrasos, con lo que la producción esperada para el segundo trimestre de 2022 podría sumar aproximadamente 38.000 m2″, indicó CBRE.

Un mercado que se estabiliza

“Durante el primer trimestre, la actividad ha sido muy diferente a incluso lo que estábamos viendo en la segunda mitad de 2021″, detalla Hartmann. En 2020, la absorción de oficinas clase A fue negativa en 55.109 m2; en 2021, el indicador llegó a los -58.436 m2, pero el primer trimestre de este año, el dato cayó fuertemente: estuvo en -3.000 m2, impactado por Santiago Centro, donde el indicador fue negativo en 4.039 m2.

Pese al incremento en la vacancia, la analista señala que las multinacionales volvieron. “Pasamos casi un año entero sin tener reuniones con clientes internacionales, ahora estamos volviendo a esa rutina”, asegura. Han sido grandes corporaciones asiáticas, de India, Malasia, además de europeos y norteamericanos. Los sectores han sido variados aunque, plantea, se ha visto una demanda importante de parte de firmas ligadas al comercio electrónico. “Dada las condiciones actuales y el favorable panorama en lo que a la situación de pandemia respecta, se podría esperar una rápida recuperación en el arriendo para el año 2022″, subrayaron en Cushman & Wakefield.

Todo, con foco en el segmento clase A. Eso, no sólo porque ofrecen amplias plantas libres -a diferencia de las clases B que tienden a estar divididas-, si no que responde también a políticas GSG de las mismas matrices: piden edificios certificados, con mecanismos de reciclaje, sustentabilidad, entre otros, que son justamente la tecnología que ofrecen los inmuebles de alta gama. “Se observa la preferencia de los arrendatarios por los sectores consolidados de la zona oriente, como El Golf, Nueva Las Condes y Providencia acaparando el 50% de los nuevos contratos, y desplazando a los submercados de Santiago Centro y Huechuraba”, precisa CBRE. Tal es así, que la absorción neta en El Golf y Nueva Las Condes fue positiva en más de 1.000 m2, y esta última zona registró una vacancia bastante menor al promedio: de 8,2%.

El reporte trimestral de Cushman & Wakefield indicó que la superficie arrendada llegó a los 16.405 metros cuadrados, la mayor cifra desde el comienzo de la pandemia. Unos 6.500 m² correspondieron -aseguró el informe- a un reconocido banco que construyó, para su propio uso, un edificio completo en justamente Nueva Las Condes. En CBRE dieron cuenta, además, de 3.100 m2 arrendados por una empresa de tecnología en Costanera Center; 1.600 m2 rentados por una firma financiera en el edificio Palladio en Providencia, y 1.400 m2 de superficie entregada a una compañía automotriz en el Parque Araucano.

Si bien son buenas noticias, aún falta bastante por recuperar. En períodos prepandemia la absorción anual bordeaba los 70.000 metros cuadrados anuales, dato que el sector no ve desde 2018.

Ello, a pesar de que para Hartmann un mercado sano debe estar más cerca de tasas de vacancia de entre 7% a 8%, que las tradicionalmente vistas de 3%. Las que había antes del Covid -argumenta- generaban la imposibilidad de que nuevas empresas se sumarán. Había tres o cuatro edificios clase A que podían ofrecer oficinas de 1.500 m2 y sería. “Y eso para un usuario más corporativo, que requiere de 1.000 hasta 3.000 m2, hacía que Chile ya no fuera una alternativa”. “Ahora es más saludable. Nos encontramos con un mercado que puede recibir a otros usuarios, a esta demanda nueva que está empezando a aparecer desde 2022″, concluye.

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