Chilenos en Miami: El refugio tras las propiedades en EE.UU.

The Atlantis Condominium building, far left, stands in Miami, Florida, U.S., on Monday, Sept. 14, 2015. The luxury condo building made famous by the 1980s hits “Scarface and “Miami Vice” now serves as home to the billionaire Ricardo Martinelli, a scion of Panamanian landholders and an ex-Citigroup banker -- who was Latin America’s most popular president a few years ago. Photographer: Christina Mendenhall/Bloomberg

Hoy, encontrar una casa o departamento en ciertos barrios de Miami se ha vuelto una tarea titánica. Los avisos se cierran en dos días. E inmuebles que hace un año valían U$ 400.000, hoy superan los US$ 550.000.




El martes una chilena llamó al gerente comercial de Labbé Propiedades, Juan Francisco Labbé. Tenía US$ 400.000 para inversión. El mensaje -rememora el corredor- fue directo: “No voy a dejar estos dineros en Chile”.

El broker lleva siete años viviendo en Miami. No había visto nunca una actividad como la actual. Diariamente recibe en promedio seis llamados de chilenos no sólo buscando comprar, sino también asesorías. “Quieren saber cómo abrir una cuenta con, por ejemplo, US$ 20 mil, o clientes que partieron comprando una propiedad y van en 34″, explica. “Esto se ha disparado”, añade.

Hoy, encontrar una casa o departamento en ciertos barrios de Miami se ha vuelto una tarea titánica. Los avisos se cierran en dos días. E inmuebles que hace un año valían U$ 400.000, hoy superan los US$ 550.000.

Sacar dineros del país y refugiarse en dólares explicaría en parte el fenómeno. Y no sólo personas naturales miran hacia allá, también desarrolladores inmobiliarios chilenos y family office que han decidido cruzar al otro lado del continente. Si hace cinco años la tendencia era de corredoras norteamericanas viniendo a Chile a buscar a connacionales para invertir, hoy la dinámica es la inversa.

En 2011, el gerente general de Real Assets, Agustín Palacios, volvió de Estados Unidos. Estaba levantando un fondo para compra y venta de casas en el país del norte. “Nadie quiso invertir”, recuerda. Ello, pese a tener ejemplos de rentabilidades de un 40%. “Las personas no iban a dejar los pesos por el dólar”. Hoy, la realidad es distinta. “La mayor cantidad de gente está pensando pasar a dólar para quedarse con dólares. Es plata que se fue y se queda afuera”, cuenta.

Bañistas caminan por la orilla de la playa el martes en Miami. Foto: AP

El 25 de octubre de 2019, de hecho, Palacios se reunió con un grupo de inversionistas en el hall de un edificio capitalino. Llevaban cerca de un año en proceso de compra de un edificio de tres pisos y 20 unidades en Miami Beach para transformarlo en un inmueble de renta de corta estadía (short term rental), ofrecer habitaciones para estadías de una semana en promedio, con las comodidades de un departamento. Reunir el capital fue inicialmente muy lento, reconoce el ejecutivo... hasta el estallido social que fue una semana antes de este encuentro. En el hall del edificio, en una sola reunión, juntó el 100% del capital. “La levantada de equity fue muy lenta en un principio, y tras el estallido, el equity estaba resuelto en un rato”. En diciembre de 2019 tenían ya todo el dinero que no habían logrado sumar en todo el año.

Hoy tienen un segundo proyecto en Hollywood Beach y dos inmuebles más en Miami Beach, próximos a Lincoln Road. “Nuestros clientes son más institucionales y family office que responden al mismo incentivo: querer sacar el dinero que está en pesos, convertirlo en dólares y ponerlos en activos en un mercado como Miami, que está supercaliente”, explica Palacios.

La tarifa promedio diaria de sus inmuebles era originalmente de US$ 160 por noche, ahora está sobre los US$ 220. La ocupación saltó de un 75% a un 85%.

Rentabilidades superiores al 5%

Paula Sánchez lleva 12 años en Miami. La broker y dueña de Unique International Properties cuenta que cuando llegó el chat de chilenas en Key Biscayne lo componían 10 connacionales: hoy estima que hay unas 120 familias. Y no están todas en el chat. “Cuando pasó el estallido social, la demanda de chilenos se disparó. Y ahora, como se acercan las elecciones, ha sido tremendo. Tres chilenos al día pidiéndome ayuda, que los oriente adónde y cómo”, relata. Y agrega: “Son básicamente personas naturales que tienen un buen nivel patrimonial, que quieren sacar parte de su patrimonio y traerlo para acá”.

Las calles vacías de Miami Beach ante la pandemia de coronavirus.

Hoy, los chilenos buscan en su mayoría -comentan en el sector- propiedades para renta. La mayor demanda apunta a inmuebles de entre US$ 250.000 a US$ 350.000. Se trata de departamentos de un dormitorio más dos baños para inversión: o se arriendan por tiempos acotados o por año corrido. Las rentabilidades pueden ser de entre el 5% al 5,5% si se alquilan 12 meses, o incluso del 8% al 12% si es bajo sistema Airbnb.

Labbé señala que acaba de venderle un inmueble a un chileno por US$ 249.000, cuyo arriendo asciende a US$ 1.800 al mes, año corrido. A ese valor hay que descontarle los gastos comunes que corren por cuenta del propietario -en este caso son de US$ 370 al mes- más el property tax, una especie de contribuciones, que bordean los US$ 3.000 al año. Es decir, al final del día serían los US$ 21.600 de arriendo anual, menos los US$ 7.440 de gastos fijos: US$ 14.160 de retorno.

Sánchez explica que, además, ha habido un aumento considerable de aquellos chilenos que quieren comprar casas para irse a vivir a Miami. Se trata de matrimonios jóvenes con hijos en edad escolar. Y en general los barrios más demandados son aquellos donde hay buenos colegios públicos: Key Biscayne, Weston y Pinecrest. Para inversión destaca Brickell -el polo financiero-, Sunny Isles Beach y Bal Harbour, entre otros. “Hemos vendido muchos terrenos hacia el Golfo a chilenos que van desde futbolistas hasta actores importantes”, subraya Labbé.

Para adquirir una propiedad se puede hacer en efectivo -que es la generalidad- o vía crédito hipotecario. Para esto último, la propiedad debe tener un valor sobre los US$ 200.000 y aportar entre un 30% y un 35% de pie. Las tasas bordean el 4%. Si bien no todos los bancos dan crédito a extranjeros, hay algunos como el International Finance Bank o la filial del BCI allá, City National Bank of Florida, que sí.

Se debe crear una sociedad en Miami -una LLC- para deducir los gastos del pago de impuestos.

El auge de Miami no ha sido sólo activado por chilenos. El panorama regional ha impulsado la presencia de otros latinoamericanos. Cuando salió electo Pedro Castillo en Perú, sólo un banquero -comenta un corredor- abrió 250 cuentas bancarias a peruanos en una semana, una cifra inédita. Lo mismo ha ocurrido con venezolanos, colombianos, y también norteamericanos provenientes de otras partes del país que, impulsados por el teletrabajo, han optado por vivir más cerca de la playa.

Según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios consignados por el diario El País, un 34% de los compradores extranjeros de propiedades en Florida son latinoamericanos.

Toda esta dinámica ha disparado los precios. Y ha reducido de manera importante los inventarios. Según datos de Miami Association of Realtor, si hace un año había 14.226 propiedades a la venta en Miami-Dade County -el área más demandada-, ahora el dato es menor a 8.300 propiedades. Sánchez cuenta que en Key Biscayne quedan del orden de 17 casas. Arrendó una en US$ 32.000. Y vendió un departamento a un chileno de tres dormitorios, tres piezas, en más de US$ 2 millones. “Lo pusimos caro en US$ 2.050.000. Llegaron 5 ofertas, y lo terminamos vendiendo en US$ 2.350.000″, dice.

Labbé, de hecho, precisa que casas que se arrendaban hace un año en US$ 4.900, hoy están a US$ 6.000. Y los precios de venta han ido creciendo entre un 30% y un 40%. Con todo, si en 2020 la rotación de inventario era de 14 meses, ahora es de 4,6 meses promedio.

En el sector recomiendan asegurar la propiedad, lo que se hace básicamente enviando un contrato estándar al vendedor, y transfiriendo el 10% del valor a una cuenta creada para esos fines. Tras ello, una empresa certificada por Florida tiene cinco días para inspeccionar el inmueble, y con ese análisis se decide si continuar o no. De no seguir, el abono del 10% se devuelve. Si se acepta el reporte de inspección, el abogado hace el estudio de título, y en 30 días se cierra la venta. Y todo, a distancia.

Desarrolladores cruzan hacía EE.UU.

“A los chilenos les da confianza que haya un chileno detrás”, señala Paula Sánchez. La ola de connacionales ha ido de la mano de las compañías locales que han optado por desarrollar proyectos en Miami.

Ambienta Developers tiene siete proyectos en Chile. La inmobiliaria fundada por Claudio Cordero empezó a inspeccionar el mercado norteamericano hace tres años; compraron terrenos y ahora están levantando su primer desarrollo allá: Ambienta Bay Harbor Islands. “El proyecto ha sido un éxito en ventas, nos queda sólo una unidad disponible”, reconoce el gerente comercial, Alfredo Cordero. Añade que “la demanda de los chilenos ha ido en alza”.

El edificio Atlantis Condominium, en el extremo izquierdo, se encuentra en Miami, Florida, EE. UU., El lunes 14 de septiembre de 2015. El lujoso edificio de condominios que se hizo famoso por los éxitos de la década de 1980 "Scarface y" Miami Vice "ahora es el hogar del multimillonario Ricardo Martinelli, descendiente de terratenientes panameños y exbanquero de Citigroup, quien fue el presidente más popular de América Latina hace unos años.

Ahora están por comenzar la venta de un segundo proyecto en Miami, en la zona de Brickell, y están viendo paños en Miami Homestead y Orlando. “Estos destinos se han vuelto muy atractivos para los chilenos, aumentando la demanda por propiedades en las que se compatibiliza el hecho de tener una segunda vivienda con una propiedad con alta rentabilidad y plusvalía”, señala.

Y el panorama se repite. Alta Developers, ligada al arquitecto Raimundo Onetto y en cuyo directorio están Cristián Alliende, Alfonso Peró y Patricio Kreutzberger, ha desarrollado una veintena de proyectos en la zona. Uno de los últimos es Quadro Miami Design District, que estaría vendido en más de un 70%. Le sigue los pasos la empresa Guzmán & Larraín vinculada al expresidente de la CPC José Antonio Guzmán, que ya ha desarrollado seis proyectos en Estados Unidos. Incluso corredoras de propiedades chilenas han abierto un capítulo especial para realizar ventas de inmuebles a chilenos desde acá.

Es que el interés no muestra señales de inflexión. Con la apertura de las fronteras, los brokers en Miami ya tienen agendada reuniones presenciales durante noviembre. Y la temporada alta de compras aún no parte. Es -concuerdan todos- entre enero y abril. Justo después de las elecciones presidenciales. P

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