El mercado de arriendo de propiedades no se había visto tan ajustado desde hace tres años. El último reporte “Inforenta de Toctoc del Gran Santiago”, mostró que el nivel de ocupación promedio entre todos los segmentos que lo componen rozó el 98%, su nivel más alto desde el 2022.

“Al comparar estos resultados con los de septiembre del año pasado, cuando la ocupación promedio alcanzaba un 96,8%, se observa un aumento de un punto porcentual, lo que equivale a una reducción aproximada del 36% en unidades de departamentos desocupados y del 27% en casas”, señala Cristóbal Bravo, head of research de Toctoc.

En el 2022, los niveles de ocupación en la capital alcanzaban máximos debido a que muchas personas que habían pospuesto la decisión de arrendar por la pandemia entraron al mercado. Además, las altas tasas para créditos hipotecarios seguían subiendo, por lo que muchos prefirieron optar por arriendos antes que por una compra más cara, explica Toctoc.

“Hoy nos encontramos con tasas de ocupación que vuelven a sus niveles ‘típicos’ luego de un periodo de altas vacancias entre 2023 y 2024. Es de esperarse que los niveles observados en este tercer trimestre tiendan a mantenerse en el mediano plazo”, resume Toctoc.

El reporte muestra que al cierre del tercer trimestre del 2025 la ocupación de los multifamily llegó a un 94%, la más baja de los 3 segmentos considerados dentro del mercado de arriendos. Pese a tener la mayor vacancia entre estos, con un 6%, este indicador viene cayendo desde diciembre del año pasado, y este es su menor nivel desde septiembre del 2022.

En tanto, el arriendo de departamentos hormiga (de particulares, no institucionales) tiene una ocupación del 98% al cierre del tercer trimestre. Al observar la tendencia, el informe constató que durante septiembre de 2024 y mayo de este 2025 el indicador se mantuvo cercano a un 97%, variando no más de 0,2 punto porcentual mes a mes. A partir de junio empezó una línea ascendente hasta alcanzar un 98%.

En cuanto a las ocupaciones de departamentos, destacan Santiago, con un 97,9% de ocupación, y Las Condes, con un 98,3%; este último, evidenciando la alta demanda por arriendos en el sector oriente de la capital.

El segmento de casas es el que tiene la menor disponibilidad y su ocupación a finales de septiembre fue de casi el 99%, siguiendo una tendencia similar al arriendo de departamentos hormiga. Desde septiembre de 2024 mantenía una estabilidad cercana al 98,3%, pero después de junio no volvió a ese rango y se quedó al cierre del tercer trimestre en un 98,8%.

Que las casas tengan la menor disponibilidad se explica porque este mercado “atrae a un arrendatario de un segmento más familiar y de mayor rango etario, con un estilo de vida más estable en el mediano plazo, lo que fomenta la mayor duración de los inquilinos en la propiedad. En departamentos, un segmento importante de las unidades más pequeñas atrae a profesionales jóvenes y estudiantes con una situación menos estable en el tiempo, sea porque deben cambiarse al crecer su núcleo familiar o por cambios en su condición laboral”, sostiene la plataforma inmobiliaria.

Las razones tras el alza de ocupación

“La estabilidad de los precios de arriendo en este último semestre ha sido clave para sostener la ocupación”, explica el head of research de Toctoc, Cristóbal Bravo.

“Los valores promedio de departamentos y casas se mantuvieron en torno a 0,23 y 0,24 UF por metro cuadrado, respectivamente, con tendencias a la estabilización en los últimos trimestres. En multifamily, los precios se mantienen, lo que permitió que la ocupación subiera desde el 90% hasta poco más del 94%”, detalló.

Los precios vienen bajando desde el 2022 en los tres segmentos del mercado de arriendos. “Posterior a 2022 las ocupaciones tendieron a la baja, lo que impulsó una estabilización de los precios”, sostiene la firma inmobiliaria.

Ese año el valor más elevado era para el arriendo de casas, sin embargo, en el primer trimestre del 2023, el promedio de renta de multifamily lo sobrepasó y las líneas no se han vuelto a invertir.

Desde principios de año los precios de multifamily, como menciona Bravo, no han variado, y se han mantenido en 0,26 UF por metro cuadrado, los más altos en relación con los otros dos segmentos.

Aunque casas y departamentos hormigas han ido en aumento en el último trimestre, en la mirada interanual el precio promedio ha caído un 3,8%, mientras que los multifamily anotaron una leve baja del 0,2%.

“Es importante notar que si bien los precios en UF han tendido a la baja, al ver este precio en pesos los arriendos se han mantenido o incluso aumentado. En este tercer trimestre las ocupaciones volvieron a los niveles típicos esperados tanto en multifamily como en arriendo hormiga, por lo que es de esperar que los precios de arriendo retomen su tendencia al alza en el mediano plazo”, adelantó Toctoc.

Menos disponibilidad, pero aún hay stock

Respecto a la oferta disponible, el informe mostró una baja en todos los segmentos. La disponibilidad de departamentos alcanzó las 4.833 unidades, registrando una disminución del 34% respecto a 2024. Las casas anotaron 1.158 viviendas, con una baja cercana al 27%, mientras que los multifamily totalizaron 4.798 unidades, cifra que refleja una contracción del 24%.

Pese a esto, Cristóbal Bravo aclara que “no estamos frente a un agotamiento de stock: la oferta sigue siendo suficiente para cubrir la demanda habitual, manteniendo la normalidad en el mercado residencial”.

Al hacer un zoom, se observa que la zona con mayor disponibilidad de departamentos fue Santiago Centro, que concentró 1.394 unidades. Ñuñoa le sigue bastante más atrás con 427 unidades, y Estación Central, con 380. Comunas como La Reina, Peñalolén y Pudahuel tienen apenas 22 unidades cada una disponibles para su arriendo.

En casas, la comuna con mayor cantidad de inmuebles disponibles fueron Colina, con 230; Buin, con 73, y Maipú, con 70 viviendas. Quilicura, Santiago y Huechuraba cuentan con menos de 20 unidades cada una.

En multifamily, La Florida (944), Santiago (885) e Independencia (627) concentraron la mayor cantidad de unidades, debido al alto porcentaje de viviendas dedicadas al arriendo, buena conectividad y disponibilidad de suelo apto para proyectos de mayor densidad.

Desde Toctoc enfatizan que el mercado de arriendo está consolidado, con tiempos de colocación que se están normalizando: en septiembre de 2025 se situó en 39 días para departamentos y 42 días para casas, con un promedio general de 40,5 días.

“Si bien durante 2024 se registró una rotación excepcionalmente rápida, las cifras más recientes evidencian un retorno a la normalidad, dentro de un rango históricamente mantenido entre 45 y 55 días”, concluye Bravo.