El sueño de la casa propia se complica: tasas hipotecarias trepan por séptimo mes consecutivo y llegan a máximos de tres años y medio

La política enfría los nuevos proyectos inmobiliarios en el momento más hot de la economía

Venta de departamentos en Avenida Colón

Y todo parece indicar que seguirán subiendo en los próximos meses, impactadas por la mayor inflación y los retiros de los fondos de pensiones.




La compra de una vivienda se pone cada vez más difícil. Y no solamente porque los departamentos y las casas están más caras que nunca sino porque el costo de financiar propiedades vía un préstamo bancario se vuelve cada vez más elevado.

De acuerdo a información del Banco Central, las tasas de los créditos hipotecarios se encaminan hacia su séptima alza mensual consecutiva. Con datos al 15 de octubre, el interés promedio de los créditos destinados al financiamiento de la vivienda se instaló en el 3,47%, lo que a su vez implica su nivel más alto desde marzo de 2018.

Y lo que es peor para los potenciales compradores de viviendas es que los créditos deberían seguir subiendo de precio, en este escenario económico de mayores presiones inflacionarias para la economía chilena.

Las tasas hipotecarias han ido subiendo en sintonía con el retiro de estímulo de la política monetaria. El Banco Central ya ha subido la tasa de interés, la denominada tasa rectora, de manera consecutiva en los últimos tres meses. Y los dos últimos movimientos fueron los más agresivos en más de dos décadas, superando además las proyecciones de los expertos y el mercado.

Departamentos en Av. Irarrázaval, ñuñoa

Sin embargo, el principal impulso al alza de las hipotecarias está dado principalmente, indican los expertos, por los retiros de los fondos de pensiones y el posible cuarto retiro, ya que se ve menor demanda de papeles de largo plazo por parte de las AFP y otros actores del mercado financiero, afectando ese tipo de tasas.

Cabe recordar que la tasa de política monetaria es la gran herramienta que tiene el Banco Central para el control inflación y mantener la estabilidad de la moneda.

La mayoría de los expertos han ido corrigiendo al alza sus perspectivas para la tasa de interés y, de hecho, BanChile estima que podría situarse en 6% hacia fines de 2022, lo que supone que el costo de un crédito hipotecario sería muchísimo más caro que hoy.

Si este pronóstico se cumple, las tasas hipotecarias podrían situarse en máximos desde el año 2002.

Bancos reportan condiciones menos flexibles para el otorgamiento de créditos hipotecarios y de consumo

La compra de una vivienda se ha vuelto cada vez más compleja. Los precios suben, las tasas suben y la UF, que es la unidad que rige al mercado inmobiliario, va en franco ascenso debido a la inflación. La UF va indexada al IPC y ya supera los $ 30.000.

A esto se suman las mayores exigencias de los bancos. Los créditos hipotecarios a 30 años prácticamente han desaparecido de la oferta en las instituciones financieras en la actualidad.

Juan Francisco Castaño, gerente del área Hipotecario de banco BICE, dijo hace algunos días a Pulso PM que desde octubre no ofrecen créditos hipotecarios a 30 años, “por las condiciones de mercado”. La oferta quedó en un máximo de 25 años con tasa variable y 20 años a tasa fija.

Buena parte de esta alza en las tasas se la atribuye a los retiros de fondos previsionales desde las AFP.

El economista de EuroAmerica, Luis Felipe Alarcón, dijo en ese mismo artículo de Pulso PM que la baja de plazos de créditos hipotecarios “está relacionado principalmente con la acumulación de retiros de fondos previsionales, los que han generado un flujo vendedor de bonos gigantesco, particularmente de bonos del Estado, que son la base de cálculo de las tasas hipotecarias”.

Claudio Melandri, Presidente del Banco Santander. Foto: Andres Perez

En mucho de ese análisis coincidió Claudio Melandri, el presidente del Banco Santander Chile, quien dijo a Pulso Domingo que “estamos al límite de que los créditos hipotecarios a 20 años dejen de estar en el mercado”.

“Se romperá ese límite si las tasas de interés de mercado siguen subiendo. Las tasas de los bancos están reguladas por la TMC. Entonces, si el costo (al que se financian los bancos) es más alto que la TMC, no hay nada que hacer. Por esa razón hoy no hay créditos a más de 20 años”, agregó.

Efecto en propiedad de UF 2.500

¿Cuánto encarece la tasa la compra de una propiedad? En este momento, según la AGF Soyfocus, las tasas hipotecarias del mercado oscilan en torno al 5%. Si alguien pide un crédito para una vivienda de UF 2.500, con un pie de 20%, a 30 años, el dividendo saldría algo así como $ 325.000. Si el plazo del crédito de acorta a 20 años, el dividendo subiría en torno a 25%, a unos $ 400.000. Y si el préstamo es a 15 años, la cuota mensual ascendería a $ 480 mil.

“Lo otro relevante es que los bancos, en general, no prestan plata si es que el sueldo de la persona es menor que cuatro veces el valor cuota del crédito. De esta forma, a 30 años en este ejercicio podría ser una persona con un sueldo de $1.300.000 la que acceda al crédito y a 15 años solamente podrían acceder personas que ganen igual o más $1.900.000″, dijo Franciso Errandonea, socio de SoyFocus.com.

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